Tabelle millesimali: la Cassazione sulla modifica dei criteri di ripartizione in condominio

Gli artt. 1118 e 1123 del Codice Civile stabiliscono che è obbligo di tutti i condomini contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, e che tali spese sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Ripartizione spese condominiali e tabelle millesimali

L'art. 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile prevede che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Stia,o parlando di quelle che sono conosciute con il nome di "tabelle millesimali" che vengono utilizzate come criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà e necessarie per il funzionamento dell’Assemblea condominiale.

Considerato che l’art. 1123 del codice civile distingue diverse tipologie di spese condominiali, esistono diverse tabelle da utilizzare in funzione delle esigenze. Le principali sono le seguenti:

• Tabella A: rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi. È utilizzata per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni, per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle Assemblee e per l’approvazione delle delibere. È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno le altre.
• Tabella B: rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.
• Tabella C: rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore.

Esistono poi altre tabelle utilizzate in funzione della conformazione e delle esigenze del condominio:

• Tabella D da utilizzare per la ripartizione spese di portierato;
• Tabella E da utilizzare per la ripartizione spese per la pulizia e illuminazione androne;
• Tabella F da utilizzare per la ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari;
• Tabella G da utilizzare per la ripartizione delle spese per impianti fognanti.

La modifica delle tabelle millesimali

Una volta determinate le tabelle millesimali, per una loro revisione è necessaria l’unanimità a meno che non ci siano variazioni o errori. Esistono due casi in cui la revisione delle tabelle millesimali può essere effettuata a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio:

• i valori millesimali siano conseguenza di un errore;
• le mutate condizioni dell’immobile.

La mutazione deve comportare almeno un’alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare di un singolo condomino. Il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Nuovo intervento della Corte di Cassazione

Sulla revisione delle tabelle millesimali è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1059 del 14 gennaio 2022. In questo caso a proporre ricorso è un condomino per la riforma di una sentenza del Tribunale che aveva confermato la revisione delle tabelle condominiali avvenuta nel suo condominio.

Il caso di specie è molto interessante perché il ricorrente, a seguito di un recupero del sottotetto, aveva incrementato la superficie del suo immobile da 204 a 311 mq. Fatto incontestato. Il problema, però, è che le tabelle millesimali originali non erano state determinate utilizzando la superficie reale delle unità immobiliari. Mentre nel processo di revisione il Condominio aveva utilizzato proprio la superficie reale ma rapportandola solo ad un'unica unità immobiliare. I parametri utilizzati risultavano, dunque, non omogenei perché per alcune unità immobiliari si utilizzava il "vano" mentre per altre la superficie reale.

Niente duplici criteri

La Suprema Corte ha confermato che il nuovo criterio di ripartizione approvato dall'assemblea sarebbe stato viziato da contraddizione e illogicità in quanto per alcune unità immobiliari, ma non per tutte, è stato utilizzata l'unità di misura della consistenza rapportandola al vano. Criterio illegittimo.

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per "impossibilità giuridica" dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro. Mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.

Le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte (art. 1135, nn. 2 e 3, cod. civ.) alla verifica ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l'art. 1123 cod. civ. consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio.

Dunque, l'assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti (delibere c.d. normative) si troverebbe ad operare in "difetto assoluto di attribuzioni".