Tassazione plusvalenze vendita immobile: nuova risposta del Fisco

Eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile oggetto di variazione catastale senza opere e adibito ad abitazione principale, non sono imponibili ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir. Questo perché la variazione operata non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma in quanto non configura né l'«acquisto» né la «costruzione» dell'immobile.

Plusvalenza da cessione immobile: quando va tassata?

A spiegarlo è l’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 24 gennaio 2025, n. 10 in relazione alla data rilevante per il calcolo del quinquennio utile alla determinazione dell'eventuale plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile, oggetto di cambio di categoria catastale effettuato senza opere, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR).

L'Istante, proprietario di un immobile accatastato in categoria catastale C/2, ha effettuato tre anni dopo l’acquisto una «variazione per il cambio di destinazione d'uso da magazzino a civile abitazione con intervento senza opere, con passaggio in categoria A/7.

Volendo vendere l'immobile, chiede quindi se l'eventuale plusvalenza derivante dalla compravendita è assoggettabile a tassazione ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 917/1986 e, in particolare se, ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma, rilevi:

• la data di acquisto dell'immobile;
• quella di cambio di destinazione d'uso da magazzino a civile abitazione;
• la data di incasso di una caparra confirmatoria stabilita con un preliminare di compravendita.

La risposta del Fisco

Nel rispondere, il Fisco ha ricordato le previsioni dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR secondo cui sono redditi diversi, «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.».

In base a tale disposizione, pertanto le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili:

• sono redditi diversi se la cessione è effettuata prima del decorso di un quinquennio dall'acquisto o dalla costruzione dell'immobile
• non sono tassabili, indipendentemente dal decorso del predetto quinquennio, qualora:
  • l'immobile sia pervenuto per successione;
  • l'immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni (cfr. risoluzione del 28 gennaio 2009 n. 23/E).

Immobile venduto entro 5 anni: niente plusvalenza se adibito ad abitazione principale

Con la risoluzione 31 maggio 2007, n. 105/E, proprio in riferimento alla verifica del periodo di utilizzo dell'immobile quale abitazione principale ai fini dell'esclusione dalla tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita, è stato chiarito che «non assume rilievo l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale, come esempio l'uso ad ufficio di una unità immobiliare classificata nella categoria A2. Per la determinazione del concetto di idoneità del fabbricato o porzione di fabbricato, non sono, quindi, utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni connesse con le composizioni del nucleo familiare e con qualsiasi tipo di esigenza dell'acquirente».

Da ciò deriva, quindi, che un immobile oggetto di modifica catastale da C2 ad A7 «possa essere considerato idoneo all'uso abitativo solo dalla data in cui sia stato effettivamente iscritto nella categoria catastale A7».

In sostanza, dunque, la variazione della categoria catastale dell'immobile:

• rileva solo per riconoscere la sua natura abitativa e il suo conseguente utilizzo come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l'acquisto (o costruzione) dell'immobile e la successiva rivendita; questo per applicare l'esclusione della tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile, indipendentemente dal decorso del quinquennio dall'acquisto o dalla costruzione, qualora l'immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• non rileva sul computo del quinquennio previsto dalla norma, in quanto non riconducibile né ad una operazione di «acquisto» né di «costruzione».

Sulla base di queste premesse, in riferimento al caso in esame, eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita dell'immobile non sono imponibili ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir atteso che, in base ai principi e alla normativa sopra richiamata, il cambio di categoria catastale effettuato dall’istante «senza opere», non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma in quanto, come sopra precisato, non configura né l'«acquisto» né la «costruzione» dell'immobile.

Parimenti irrilevante, ai medesimi fini, è da ritenersi la circostanza che prima del compimento del quinquennio richiesto dalla norma sarà stipulato un preliminare che rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà del bene.