Terzo condono e ampliamento sottotetto, attenzione ai vincoli

Un incremento volumetrico o di superficie effettuato in zona vincolata si configura come un abuso maggiore e non è sanabile in alcun modo. Lo conferma ancora una volta il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3531/2022, pronunciata in riferimento all'appello contro un'amministrazione comunale, che aveva negato il condono edilizio (ex art. 32 del D.L. n. 269/2003, come conv. con L. 326/2003, cd "Terzo Condono Edilizio") per l’ampiamento in altezza del sottotetto di un fabbricato in zona vincolata.

Ampliamento sottotetto in zona vincolata: cosa prevede il Terzo Condono

In particolare, il Comune ha rilevatoo che l’intervento non era conforme alla strumentazione urbanistica vigente e che rientrava tra quelli previsti dal comma 27, lett. d) dell’art. 32 della L. n. 326/03 (opere non suscettibili di sanatoria).

Il provvedimento è stato impugnato al TAR, lamentando che il Comune erroneamente non ha sottoposto il manufatto all'apprezzamento di compatibilità da parte della Autorità competente alla tutela del vincolo ambientale, nonostante la conformità dell’intervento alla strumentazione urbanistica vigente. Il TAR ha ritenuto il ricorso inammissibile, perché la normativa vigente all’epoca dei fatti già appariva “preclusiva della possibilità di conseguire l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria per abusi che … non rientrano ... tra quelli c.d. minori”, motivo per cui “il pur ipotetico accoglimento delle ragioni criticamente prospettate a sostegno della sanabilità sotto il profilo edilizio non appare idoneo a fornire l’intervento abusivo della legittimazione postuma”.

Opere sanabili in zona vincolata: la sentenza del Consiglio di Stato

Ecco allora l’appello al Consiglio di Stato per erronea applicazione della L. n. 326/03: secondo il ricorrente anche se il vincolo era preesistente alla realizzazione dell’opera, l’istanza di condono poteva essere accolta in quanto la sanabilità delle opere realizzate in zona vincolata è da escludere solo se si tratti di vincolo di inedificabilità assoluta e non anche nella diversa ipotesi di vincolo di inedificabilità relativa e cioè di vincolo di tutela suscettibile di essere rimosso mediante un giudizio ex post di compatibilità delle opere da sanare da parte della competente Autorità.

Secondo Palazzo Spada, l’appellante ha fornito una lettura errata dell’art. 32, commi 26, lett. a), e 27, lett. d), del D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, e del relativo allegato.

La norma in particolare dispone:

• al comma 26, che sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47”.
• al comma 27, che: “fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (…) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

In base a quanto disposto:

• non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che, e anche se si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area;
• sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al D.L. n. 326, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo.

Solo opere minori sono sanabili

La giurisprudenza ha costantemente affermato che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003, convertito nella L. n. 326 del 24 novembre 2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato.

L’appello è stato quindi respinto, confermando l’insanabilità dell’intervento, che si configura come un “abuso maggiore” in zona sottoposta a tutela paesaggistico, commesso per di più dopo l'apposizione del vincolo.

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