Terzo Condono in area vincolata: lavori sanabili e non sanabili

Nell’ambito del Terzo Condono Edilizio, gli abusi conseguiti in area tutelata da vincoli paesaggistici possono essere sanati esclusivamente se si tratta di lavori di lieve entità che, comunque, non abbiano comportato alcun incremento di superficie o volume.

Il condono è precluso invece per tutti gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione o ampliamento, indipendentemente dalla natura assoluta o relativa del vincolo esistente nell’area, in quanto appunto, non sono mai sanabili di incrementi di volumetria, neanche se dovessero riguardare solo locali interrati.

Terzo Condono in area vincolata: le opere sanabili 

A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 15 luglio 2024, n. 6357, con cui ha respinto il ricorso per l’annullamento del diniego di condono e del conseguente ordine di demolizione, disposti in relazione ad opere di ampliamento conseguite in area sottoposta a vincoli paesaggistici ai sensi del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In particolare, si spiega che il Terzo Condono Edilizio (D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003) - a differenza del Primo Condono (L. n. 47/1985) e del Secondo Condono (Legge n. 724/1994) - prevede limiti molto più stringenti riguardo agli abusi conseguiti nelle zone vincolate, che prescindono dalla natura del vincolo, e che pertanto non possono essere racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta.

Il terzo condono in area vincolata, infatti, consente la sanabilità delle opere elencate ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al DL 269/2003 - e quindi i lavori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria - a patto che:

1. siano statI realizzati prima dell’imposizione del vincolo sull’area;
2. risultino conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
3. l’Autorità preposta alla tutela del vincolo dia parere favorevole al rilascio del condono.

Interventi in area vincolata: le opere non sanabili con il Terzo Condono

La normativa invece non consente di sanare le opere elencate ai numeri 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 dello stesso DL 269/2003, ovvero le nuove costruzioni, le ristrutturazioni pesanti e gli ampliamenti di volume e superficie che non siano stati autorizzati, anche se il vincolo dovesse essere di natura solo relativa.

Un abuso che comporta la realizzazione di nuova superficie o volumetria realizzato in area tutelata, non può quindi essere mai sanato con la disciplina del terzo condono, a prescindere:

• dalla natura assoluta o relativa del vincolo;
• dalla conformità o meno agli strumenti urbanistici;
• dal parere dell’Autorità che si occupa di tutelare l’area.

Ampliamenti non condonabili, neanche se interrati

Nel caso in esame, il rilascio del terzo condono è stato richiesto al fine di sanare l’ampliamento interrato (conseguito mediante scavo nel terrapieno) di un locale semi-interrato preesistente, condotto al fine di creare una stanza ad uso sauna/palestra con annessi piccolo bagno e un ripostiglio; un intervento che è stato realizzato in area sottoposta a vincolo parziale di inedificabilità e che, secondo la società ricorrente, non avrebbe comportato alcuna alterazione esterna dello stato dei luoghi, e sarebbe pertanto condonabile.

Tale tesi chiaramente non può essere condivisa, in quanto trattasi di un intervento di ampliamento di nuove superfici e volumi, che non può essere ricompreso tra le opere minori suscettibili di sanatoria.

Si fa presente, infatti, che la normativa che disciplina il Primo Condono (L. 47/1985), agli artt. 32 e 33 prevede la distinzione tra inedificabilità relativa ed assoluta al solo fine di coordinare la vecchia disciplina della sanatoria con quella sopravvenuta, mentre tale distinzione non assume alcuna valenza nell’ambito oggettivo per il rilascio del Terzo Condono.

Allo stesso modo, risulta irrilevante anche il fatto che l’ampliamento sia completamente interrato, in quanto, comunque, sono state realizzate nuove superfici non consentite in area vincolata.

Risulta inevitabile quindi il rigetto del condono, così come la conseguente emissione dell’ordine demolitorio da parte dell’Amministrazione, che in questi casi non gode di alcun potere discrezionale, e quindi, in presenza di gravi abusi in area vincolata, è obbligata ad applicare “imposizioni sanzionatorie che non possono essere diverse dall’ordine di ripristinare il manufatto nello stato precedente alla realizzazione dell’intervento edilizio non sanabile”.