Terzo Condono Edilizio in area vincolata: deroghe non ammesse

In materia di Terzo Condono Edilizio, non possono essere sanate le opere di nuova costruzione conseguite senza titoli all’interno di un’area soggetta a vincoli paesaggistici che siano stati imposti prima della realizzazione degli interventi.

Tale disposizione ha valenza nazionale e prevale su qualsiasi disciplina regionale - incluse quelle delle regioni a statuto speciale - che eventualmente preveda delle deroghe in materia, in quanto le sole deroghe consentite in questi casi possono riguardare esclusivamente l’ambito urbanistico, e non anche le norme nazionali relative all’edilizia antisismica e alle costruzioni in conglomerato cementizio armato.

Condono edilizio: la disciplina regionale: può prevalere solo in materia urbanistica

A chiarirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza del 6 novembre 2024, n. 40704, che conferma il rigetto dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione disposto per opere di nuova costruzione realizzate senza titoli all’interno di un’area soggetta a vincoli di tutela paesaggistica, ai sensi del D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In particolare, si chiedeva l’annullamento dell’ordinanza di ripristino in virtù dell’istanza di condono presentata ai sensi della Legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio), che all’art. 13 disponeva la concessione della sanatoria per le opere che - pur essendo state conseguite in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali - risultassero però conformi agli strumenti urbanistici generali e di attuazione nonché a quelli adottati al momento della realizzazione dell'opera e al momento della presentazione della domanda.

Il Primo Condono tuttavia può essere concesso solo in relazione agli abusi ultimati entro la data del 1° ottobre 1983, mentre, in questo caso, emerge che l’immobile risultasse ancora in costruzione nel 2001.

Si spiega, pertanto, che la sola sanatoria astrattamente ed eventualmente richiedibile sarebbe potuta essere quella di cui al D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003 (c.d. "Terzo Condono Edilizio"), che però viene concessa in area vincolata esclusivamente a favore delle opere minori elencate ai numeri 4, 5, 6 dell’Allegato 1 dello stesso decreto-legge, mentre esclude categoricamente la condonabilità degli abusi riconducibili alla nuova costruzione o alla ristrutturazione edilizia, sia “leggera” che “pesante”.

Viene specificato in proposito che tale disciplina opera a livello nazionale e prevale sulle disposizioni regionali, incluse quelle delle regioni a statuto speciale, che possono prevedere eventuali deroghe solo per quanto riguarda l’ambito urbanistico, mentre non possono intervenire in materia di edilizia antisismica e costruzioni in conglomerato cementizio armato, per i quali restano vigenti in tutta Italia le regole imposte dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nuova costruzione in area vincolata: obbligo di demolizione

Nel caso in esame, in particolare, lo Statuto Speciale riconosce in via d’eccezione la competenza primaria della Regione Sicilia, sempre però in riferimento alla sola disciplina urbanistica (e quindi all’assetto e alla gestione del territorio) e non anche alla legislazione antisismica e a quella sulle costruzioni in cemento armato, che sono invece finalizzate a garantire la sicurezza e la staticità negli edifici, e quindi sono di competenza esclusiva dello Stato, come previsto dall’art. 117, comma 2, della Costituzione.

Ciò posto, la sola condizione che rileva nel caso qui trattato è l’impossibilità di concedere il Terzo Condono di cui al D.L. n. 269/2003 a fronte di interventi di nuova costruzione realizzati in area vincolata, in quanto l’art. 32 dello stesso Decreto specifica chiaramente che:

“non sono suscettibili di sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli che siano stati imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e aree protette nazionali, regionali, qualora istituiti prima dell'esecuzione delle opere, in assenza o in difformità del titolo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.”

Si ribadisce peraltro che la stessa disciplina nazionale è stata recepita dalla Regione Sicilia con la Legge n. 15/2004, che, all’art. 24, richiama proprio l’art. 32 del D.L. 269/2003, facendo riferimento non solo ai termini e alle forme della richiesta di condono, ma anche ai limiti entro i quali questa dev’essere rilasciata.

L’abuso di cui si tratta riguarda nello specifico un manufatto di superficie pari a 36 mq, realizzato ex-novo senza titoli, in un’area in passato colpita da frana e, difatti, assoggettata a vincolo di frana e a vincolo idrogeologico, con divieto di edificabilità assoluta all’interno della fascia di rispetto.

È chiaro dunque che non ci sia possibilità di rilascio del Terzo Condono Edilizio, con conseguente efficacia dell’ordine demolitorio e rigetto del ricorso.