Terzo condono edilizio in area vincolata: quando è ammissibile?

Ottenere il condono edilizio in caso di abusi edilizi commessi in area vincolata non è sicuramente cosa semplice e, oltre alla consistenza degli interventi, a rilevare sono la data di apposizione del vincolo e quella di ultimazione dei lavori.

Questo perché l’evoluzione della normativa condonistica ha imposto nel tempo dei limiti più stringenti, rendendo la sanatoria più complicata per edifici in area assoggettata a vincoli paesaggistici, che siano di natura relativa o assoluta, o in un’area in cui vige il divieto, anche solo relativo, di poter edificare.

Condono edilizio in aree vincolate: no alla sanatoria per abusi maggiori

A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1707 del 20 febbraio 2024, che ha disposto l’inammissibilità del ricorso proposto contro il preavviso di rigetto dell’istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003, in riferimento ad un immobile residenziale costruito senza titoli in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e idrogeologico.

Come ricordano i giudici di Palazzo Spada, il c.d. “terzo condono edilizio”, con l’art. 32, comma 27, del D.L. n. 269/2003, convertito con legge n. 326/2003, prevede disposizioni molto più restrittive rispetto a quelle previste dal primo condono (Legge n. 47/1985) e dal secondo condono (Legge n. 724/1994).

Nel dettaglio la norma:

• vieta, comunque, la sanatoria, per quelle opere che “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”;
• esclude la possibilità di sanatoria per le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla legge, ossia le nuove costruzioni realizzate su aree soggette a vincoli paesaggistici, qualora non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, a prescindere dal se questi ultimi contengano vincoli di inedificabilità assoluta o relativa;
• ammette la sanatoria solo in caso di interventi minori, rientranti nelle categorie di “restauro e risanamento conservativo” o di “manutenzione straordinaria”, in base alle categorie di interventi di cui all’art 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Terzo condono: quando è ammessa la sanatoria edilizia

La sanatoria è ammessa per opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Affinché gli abusi siano sanabili, è comunque fondamentale che gli interventi siano stati conseguiti in riferimento a fabbricati già esistenti, e che risultino rispettate le norme urbanistiche e le prescrizioni degli strumenti urbanistici e si tratti di interventi minori, rientranti nelle categorie di “restauro e risanamento conservativo” o di “manutenzione straordinaria”, in base alle categorie di interventi di cui all’art 3 del d.P.R n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Quando il condono non può essere concesso?

Viceversa, non possono essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità

La normativa relativa al terzo condono, in particolare all’art. 32 (“Misure di repressione dell’abusivismo”), prevede quindi la totale impossibilità di rilascio del titolo in sanatoria per gli abusi edilizi realizzati in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, se sussistono congiuntamente due condizioni:

• il vincolo di inedificabilità è stato imposto in data antecedente alla realizzazione degli abusi;
• le opere sono state conseguite senza permessi o in difformità dagli stessi, e non risultano conformi ai regolamenti urbanistici.

Il Consiglio sottolinea che, in presenza di tali violazioni, l’abuso non potrebbe beneficiare del condono edilizio neanche se l’Autorità preposta alla tutela del vincolo dovesse dare parere positivo al rilascio.

Nel caso in esame, l’unità abitativa è stata costruita senza il permesso di costruire, senza il rispetto dei regolamenti urbanistici e all’interno di un’area sottoposta non solo a vincolo paesaggistico, ma anche sottoposto a tutela per rischio idrogeologico.

In riferimento al vincolo paesaggistico esistente sull’immobile, peraltro, è del tutto irrilevante il fatto che il vincolo di inedificabilità abbia carattere assoluto oppure relativo, e non risulta applicabile neanche la procedura di sanatoria mediante rilascio dell’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), perché le opere abusive insistono all’interno di un’area in cui, in base ad apposita legge regionale, non possono essere conseguite opere di modifica dell’assetto urbanistico-edilizio esistente mediante la realizzazione di nuovi volumi e superfici. Il ricorso è stato dunque respinto.