Terzo condono edilizio: il concetto di ultimazione delle opere

Uno dei principi fondamentali su cui si fonda la condonabilità di un abuso edilizio è quello dell’ultimazione dell’opera entro i termini stabiliti per legge.

Terzo Condono Edilizio: quando si definisce ultimata un'opera?

Nel caso del c.d. Terzo Condono Edilizio, ovvero della legge n. 326/2003, l’opera deve risultare ultimata entro il 31 marzo 2003. Ma quali sono i criteri con cui si definisce un’opera come tale? A spiegarlo bene è il TAR Lazio con la sentenza del 1° marzo 2024, n. 4113, con la quale ha accolto il ricorso del proprietario di un manufatto abusivo, sul quale l’Amministrazione aveva rigettato l’istanza di condono, sul presupposto che l’opera non fosse stata ultimata.

L’opera in questione consisteva in un ampiamento volumetrico realizzato sul terrazzo di pertinenza dell’abitazione e, dal sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale, risultava che la copertura fosse già presente, oltre ad essere caratterizzata da tramezzature interne utili alla creazione di un vano. Dopo la presentazione dell’istanza di condono, il Comune l’aveva rigettata per mancanza del requisito temporale, perché la copertura non sarebbe stata definita completamente.

Da qui il ricorso: secondo il proprietario, al momento del sopralluogo l’opera era già completa dal punto di vista strutturale, come del resto sarebbe chiaramente evincibile dal verbale, e il relativo volume perfettamente apprezzabile nella sua consistenza planovolumetrica, evidentemente connotato del requisito della stabilità indispensabile per essere “individuato” e definito funzionalmente ai fini della sanabilità.

Ultimazione delle opere e condono edilizio: i criteri per la verifica

Il TAR ha confermato questa tesi: ai sensi dell'art. 32, comma 25, l. n. 326/03 il condono edilizio è consentito per le opere abusive che «risultino ultimate entro il 31 marzo 2003».

Il concetto di ultimazione è specificato nell'art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985 (c.d. "Primo Condono Edilizio", i cui principi debbono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi), laddove si precisa che, «ai fini delle disposizioni di cui al comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente».

La disposizione prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono:

• il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione (come quella del caso in esame);
• il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Il concetto di completamento al rustico

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono, per costante giurisprudenza, quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si rappresenta un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.

La giurisprudenza ha anche chiarito che, se sono necessarie le tamponature esterne, a maggior ragione diventa essenziale l'esistenza di una copertura che dal punto di vista della sagoma e del volume, ha la funzione di definire le dimensioni dell'intervento realizzato e, dal punto di vista costruttivo, lo scopo di rendere conto della compiutezza della realizzazione stessa. 

Questo orientamento giurisprudenziale appare rilevante nel caso in esame, considerato che nel già verbale di sopralluogo si fa riferimento a una “copertura in legno e orditura dello stesso materiale”, salvo poi specificare, nelle annotazioni, che l’opera si presenta in corso di costruzione e la copertura parzialmente eseguita.

Tale apparente discrasia, secondo il giudice,  non può che spiegarsi ritenendo che in realtà la copertura, pur necessitando di opere di rifinitura, era già stata realizzata e consentiva di apprezzare le dimensioni dell’intervento realizzato.

La stessa Amministrazione aveva affermato il principio secondo il quale “si ritengono condonabili manufatti la cui copertura attuata, o parzialmente attuata, sia estesa per tutta l’area del manufatto indipendentemente dalla natura dei materiali impiegati purché sia individuabile il volume sotteso ad essa”.

Il ricorso è stato quindi accolto: l'opera era ultimata al rustico entro il 31 marzo 2003 e quindi, al ricorrere delle altre condizioni previste dalla normativa, poteva essere sanata.