Terzo condono edilizio, il no alla sanatoria della veranda abusiva

La chiusura di un terrazzo tramite la realizzazione di una veranda costituisce un aumento volumetrico, rientrante fra i cd. abusi maggiori, insanabili se commessi in area vincolata, ai sensi della Legge n. 326/2003 (Terzo Condono Edilizio).

Veranda in zona vincolata e condono edilizio: il no del TAR 

Sull’impossibilità di ottenere il condono e sui termini maggiormente restrittivi imposti dall’ultima norma condonistica è tornato a parlare il TAR Lazio, con la sentenza n. 12360/2022, riguardante il ricorso contro il rigetto dell’istanza di condono di una veranda realizzata in un appartamento situati in zona soggetta a vincolo paesaggistico e tutelata dall’Unesco.

Spiega il giudice amministrativo che la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all’ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono, come recata dalla legge n. 326/2003 e dalla legge Regione Lazio n. 12/2004 e come costantemente applicata dalla giurisprudenza amministrativa, nonché secondo le coordinate interpretative individuate dalla Corte Costituzionale, investita della verifica di tenuta costituzionale delle relative disposizioni.

Terzo condono edilizio: le previsioni della Legge n. 269/2003

In particolare – a differenza della disciplina dettata dalla legge n. 47/1985, cd. “Primo Condono Edilizio” - sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004, sono suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.

Si tratta di un ambito applicativo più ristretto, in quanto la norma, oltre ad imporre, al comma 25, relativamente alle nuove costruzioni residenziali, un limite complessivo di cubatura , definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili (comma 26 e Allegato 1), introducendo anche alcuni nuovi limiti all'applicabilità del condono (comma 27), che si aggiungono a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985.

La non condonabilità degli abusi realizzati in una zona soggetta a vincoli paesaggistici e che non siano riconducibili ai cd. “abusi minori” di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al decreto legge n. 269/2003, e quindi la preclusione normativa alla sanatoria per opere che abbiano comportato un aumento di superficie o di volume, è stata anche confermata dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 196/2004, precisando i limiti di applicabilità del c.d. terzo condono, circoscritto ai soli abusi formali, ovvero realizzati in mancanza del previo titolo a costruire ma non in contrasto con la vigente disciplina urbanistica, e che siano al contempo riconducibili agli abusi minori di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato I al decreto legge 269 del 2003, convertito nella legge n. 326 del 2003.

In riferimento alla natura del vincolo, anche il Consiglio di Stato ha più volte affermato che sono sanabili le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, solo se si tratta di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), e solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta al vincolo.

Diversamente, laddove l’abuso ricada in zona vincolata e non rientri tra gli abusi minori, l’acquisizione del parere dell’Autorità preposta al vincolo, in linea con l’esigenza di economicità dell'azione amministrativa, è superflua.

Il condono ha natura eccezionale e derogatoria

Infine, il TAR ha ricordato la natura eccezionale e derogatoria – e quindi non suscettibile di interpretazione estensiva o analogica - della normativa condonistica che è incentrata sulla previsione di uno straordinario titolo abilitativo edilizio, avente carattere temporaneo, volto a sanare un illecito rilevante sia sul piano penale che amministrativo, la quale costituisce il frutto di una scelta ampiamente discrezionale anche quanto ai relativi limiti applicativi, ragionevolmente esercitati quanto ad individuazione della tipologia di illecito sanabili.

Per la legge n. 326/2003, tra le opere escluse dal condono, sono ricomprese tutte quelle che abbiano comportato un aumento di superficie utile, come ad esempio la chiusura a veranda di un terrazzo oggetto del caso in esame, senza alcuna possibilità appunto di deroga. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto.