Terzo Condono Edilizio: nuove costruzioni sanabili solo se residenziali

Ai fini del condono di nuove costruzioni ai sensi della legge n. 326/2003, è fondamentale che l’immobile abbia il requisito della residenzialità, senza potere considerare in maniera atomistica le singole unità di cui si compone l’edificio.

Nel caso quindi di “costruzioni miste”, in cui siano presenti sia unità residenziali che locali commerciali, è legittimo il diniego di sanatoria ex lege n. 326/2003 (c.d. Terzo Condono Edilizio).

Terzo condono edilizio e nuove costruzioni: occhio al requisito della residenzialità

Lo spiega bene la sentenza del TAR Campania 7 marzo 2025, n. 1850, respingendo il ricorso proposto per l’annullamento del diniego di condono ex l. n. 326/2003 per un immobile comprendente 2 locali commerciali e 2 abitazioni al primo piano.

In particolare, il Comune ha segnalato il superamento dei limiti volumetrici previsti dalla legge n. 326/2003 ai fini del rilascio del titolo, specificando che “l’istanza di condono afferisce ad immobile con destinazione mista, pertanto suscettibile ai limiti previsti dei 750 mc”.

Secondo i ricorrenti, invece gli immobili ad uso abitativo avevano un volume complessivo di 705 mc, al di sotto del limite di 750 mc previsto per ogni unità abitativa, mentre per i locali commerciali, il volume complessivo risultava di 2.000 mc, ma non essendo previsto un limite massimo specifico per questa tipologia l’unica soglia volumetrica cui fare riferimento sarebbe quella di 3.000 mc. Complessivamente l’opera avrebbe avuto un volume di 2.705 mc, al di sotto del citato limite massimo previsto dall’art. 32, comma 25, della legge n. 326/2003.

Terzo condono: le differenze tra ampliamento e nuova costruzione

Alla luce di quanto previsto dalla normativa sul terzo condono, applicabile a immobili definiti entro il 31 marzo 2004, è necessario distinguere tra ampliamenti di manufatti preesistenti e nuove costruzioni:

• nel caso di ampliamenti, opera il limite del 30% del volume aggiuntivo o dei 750 metri cubi di ampliamento, per qualsiasi destinazione d'uso;
• nel caso di nuove costruzioni bisogna considerare:
  • il limite dei 750 mc per ogni singola richiesta di titolo abilitativo in sanatoria;
  • il limite complessivo di 3000 mc di volume
  • l’immobile deve essere di tipo residenziale.

I criteri per la condonabilità di un edificio

Nel respingere il ricorso, il TAR ha sottolineato che, secondo consolidata giurisprudenza, secondo quanto previsto dalla normativa:

• sono suscettibili di condono gli ampliamenti di costruzioni già esistenti, senza alcuna distinzione circa la loro destinazione d'uso;
• il legislatore, ha ridotto l'ambito di operatività della precedente disciplina eccezionale, oltre che per preservare varie tipologie di vincoli posti a tutela del territorio, anche con riferimento alla destinazione del manufatto, operando una scelta di bilanciamento tra l'interesse al recupero della legalità violata e le imponenti ragioni di finanza pubblica emergenti;
• le tipologie di "abusi minori" come definite dall'art. 32, comma 25, del D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla citata L n.326/2003, non contemplano, tra esse, le "nuove costruzioni con destinazione non residenziale";
• dalla stessa formulazione della norma si evince, per le nuove costruzioni abusive, il limite della destinazione "residenziale", laddove, ad un semplice raffronto con l'analoga disposizione di cui all'art. 39 della legge n. 724/1994, è evidente il requisito ulteriore e differente della residenzialità prescritto per le nuove costruzioni dalla norma del 2003 a differenza di quanto previsto nel 1994;
• la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata alle sole ipotesi di opere realizzate "in ampliamento" entro i limiti di cubatura prescritti, senza alcun discrimine con riferimento alla destinazione abitativa o meno, a differenza di quanto avviene per le nuove costruzioni.

La sentenza del TAR: niente condono per nuove costruzioni miste

Nel caso di specie, il condono aveva un unico unitario oggetto, costituito da una “nuova costruzione mista” (e non un ampliamento) composta da un’abitazione al primo piano e da locali commerciali, senza rispettare il requisito della residenzialità richiesto dalla normativa.

Il ricorso è stato quindi respinto: la domanda non poteva, dunque, essere accolta, stante la destinazione non residenziale degli immobili siti al pianterreno e configurabili come nuova costruzione.