Terzo Condono edilizio: sì al cambio di destinazione d’uso senza impatto

Quando la modifica della destinazione d’uso di un immobile avviene con la sola finalità di mero riadattamento funzionale, senza la realizzazione di opere e senza alcun incremento di volumetria, l’intervento dev’essere considerato come una “depotenziata” fattispecie di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo.

Non essendoci appunto una trasformazione dell’organismo edilizio, l’intervento non può rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia, e pertanto il condono edilizio non può essere precluso.

Condono edilizio e modifica d’uso senza opere: la sentenza del TAR

A spiegarlo è stato il TAR Lazio con la sentenza del 4 marzo 2024, n. 4370, che ha accolto il ricorso proposto contro il diniego dell’istanza di condono presentata ai sensi della Legge n. 326/2003 (Terzo Condono Edilizio), per mero cambio di destinazione d’uso (funzionale, senza opere), da casa agricola ad “ordinaria” abitazione residenziale, inerente un “fabbricato rurale” (di 80 mq).

Come ha spiegato il tribunale laziale, il mutamento d’uso relativo ad un immobile già esistente - senza opere edilizie né aumenti di volumetria - che sia stato perfezionato entro i termini concessi in materia di condono, non può essere classificato come intervento edilizio non sanabile, in quanto trattasi di una modifica mirata solo al riadattamento funzionale dell’opera, che non produce impatti sull’assetto territoriale né sul carico urbanistico.

Nel caso in esame, è avvenuta la modifica della destinazione d’uso di un’abitazione (che da agricola è diventata “ad uso ordinario”) correttamente ultimata entro il termine imposto per rilascio del condono.

L’istanza di sanatoria è finalizzata quindi solo ad ufficializzare formalmente il cambio d’uso, mentre non solo state contemplate in alcun modo manipolazioni o trasformazioni della struttura; anzi, si sottolinea che in realtà l’immobile abbia mantenuto lo stesso uso sostanziale che aveva prima, ovvero quello di abitazione, sebbene non più rurale.

Si tratta dunque di una “depotenziata” fattispecie di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo - non certo di un intervento classificabile nella ristrutturazione edilizia in base alle categorie di cui all’art. 3 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) - e rientra quindi tra gli interventi minori sanabili in base a quanto disposto dalla normativa sul terzo condono.

Condono in area vincolata: sì se non ci sono impatti sul territorio

Infine, il TAR ha smentito quanto disposto dall’Amministrazione, che aveva respinto il ricorso sulla base del fatto che gli abusi, oltre ad essere ritenuti “non minori”, sarebbero stati conseguiti su un’area gravata da vincolo paesistico, nonché compresa nel perimetro di un parco, a ridosso di un’area completamente urbanizzata.

Tale condizione tuttavia in questo caso va solo a rafforzare la sanabilità dell’intervento, in quanto all’immobile - avendo avuto nel trascorso passato destinazione agricola - possono essere attribuite fattezze e caratteristiche tali da meritare la preservazione, perché rappresentanti della testimonianza di civiltà e di attività produttive primarie di un certo pregio.

Il Comune, invece, avrebbe potuto piuttosto fare applicazione del DL n. 269/2003 (convertito nella Legge n. 326/2003 citata) che, all’art. 32, comma 27, rimanda alla disposizione di cui all’art. 32 della Legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio), che impone l’obbligo di acquisizione dei pareri da parte delle autorità preposte alla tutela dei vincoli.

Ricordiamo che la sanatoria in aree vincolate è ammessa  solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Nel caso in oggetto comunque la modifica d’uso non incide in alcun modo apprezzabile sul territorio, pertanto l’istanza di condono andava approvata, con conseguente accoglimento del ricorso.