Testo Unico Edilizia: cambia di nuovo la ristrutturazione edilizia

Chi segue l'attività legislativa indirizzata al settore "edilizia e urbanistica", sa bene che il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), dalla sua prima formulazione ha subito un'enorme quantità di modifiche e integrazioni, volte a renderlo più moderno e rispondente alle esigenze dei territori. In alcuni casi il legislatore è riuscito nel suo intento, in altri continua a procedere per successive approssimazioni.

La ristrutturazione edilizia

Si procede per approssimazioni nella definizione di "ristrutturazione edilizia" che nell'ultimo biennio è stata modificata:

• dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), in cui tra le innovazioni più significative vi è quella relativa agli interventi di demolizione e ricostruzione;
• dal D.L. n. 17/2022 (Decreto Bollette) che ha rivisto proprio la definizione di ristrutturazione edilizia in caso di demolizione e ricostruzione.

È proprio sull'intervento di demolizione e ricostruzione che si sta giocando la partita a colpi di modifiche che, al momento, sta provando a risolvere non tanto un problema di natura edilizia o urbanistica, quando una problematica legata all'utilizzo dei bonus edilizi nel caso di ristrutturazione, recupero e restauro degli edifici esistenti. Con la conseguenza che lo "sconfinamento" di un intervento di demoricostruzione all'interno della definizione di "nuova costruzione" determina l'impossibilità di utilizzare molte delle detrazioni fiscali vigenti.

Ristrutturazione edilizia: cosa cambia con il Decreto Aiuti

L'ultima versione del disegno di legge di conversione del Decreto Aiuti (che dovrà essere approvata dalla Camera, passare al Senato ed essere definita entro il 16 luglio 2022) aggiunge alcuni "piccoli" particolari:

• all'art. 3, comma 1, lettera d) del testo unico edilizia;
• all'art. 10, comma 1, lettera c) del testo unico edilizia.

Con la modifica alla definizione di ristrutturazione edilizia, viene concessa la modifica di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, o l'incremento di volumetria per gli edifici sottoposti ai vincoli di cui agli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del Decreto legislativo n. 42/2004.

Stiamo parlando:

• dei complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
• delle bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze;
• delle aree tutelate per legge.

Nel dettaglio, l'ultimo periodo della lettera d), comma 1, art. 3 del TUE diventerà il seguente:

"Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ad eccezione degli edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo...".

Mentre, la lettera c), comma 1, art. 10 del TUE diventerà la seguente:

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
...
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.