Testo Unico Edilizia e Salva Casa: sottotetti, edilizia libera, stato legittimo, agibilità, tolleranze e sanatoria

Settimana decisiva al Senato che dovrà concludere il percorso di conversione (avviato alla Camera) del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) che si concluderà con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge entro il 28 luglio 2024 (che è domenica).

Considerate le tempistiche (e le modalità di approvazione alla Camera) è molto probabile che la conversione si concludi con un nuovo voto di fiducia che confermerà il testo del disegno di legge e le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che possono, quindi, considerarsi ormai definitive.

Decreto Salva Casa: la versione definitiva

La versione definitiva del Decreto Salva Casa sarà, dunque, costituita dai seguenti 5 articoli (4 in quella predisposta da Palazzo Chigi):

• art. 1 - Modifiche al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;
• art. 2 - Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19
• art. 2-bis - Disposizioni a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963 (nuovo articolo)
• art. 3 - Norme finali e di coordinamento
• art. 4 - Entrata in vigore

Saltate molte delle disposizioni che erano state proposte nei lavori in commissione, tra cui:

• il riferimento agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (che è rimasto) per l’applicazione delle nuove tolleranze di cui all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (TUE);
• l’emendamento salva Milano che avrebbe voluto intervenire sugli artt. 3, comma 1, lettera d) e 23, comma 1, lettera b) del TUE, oltre che sull’art. 41-quinquies della Legge n. 1150/1942;
• la sanatoria sismica che avrebbe voluto risolvere il problema dell’assenza di una norma per la verifica della conformità delle strutture post intervento.

Tra le principali novità approvate dalla Camera spiccano:

• l’inserimento del comma 1-quater all’art. 2-bis del TUE, relativo agli interventi di recupero dei sottotetti;
• la modifica della definizione di stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE, che ha meglio definito le condizioni per poter utilizzare l’ultimo titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare;
• l’inserimento del comma 1-ter all’art. 9-bis, del TUE, che isola la verifica dello stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (e viceversa);
• le modifiche all’art. 23-ter del TUE sul cambio di destinazione d’uso che definiscono il concetto di “senza opere” e il titolo necessario;
• l’inserimento dei commi 5-bis, 5-ter, 5-quater, all’art. 24 (agibilità) che prevedono delle deroghe per le piccole unità immobiliari;
• la modifica dell’art. 31, comma 3, del TUE, che consente maggior tempo (proroga fino a 240 giorni rispetto ai 90 giorni previsti) per la demolizione dell’abuso edilizio e ripristino dello stato dei luoghi;
• l’inserimento di una nuova ipotesi per l’applicazione delle nuove tolleranze di cui all’art. 34-bis del TUE e l’eliminazione della verifica di possibili limitazioni dei diritti dei terzi da parte del tecnico (richiesta a gran voce dai Consigli Nazionali dell’area tecnica);
• l’inserimento del nuovo art. 34-ter all’interno del TUE che prova a risolvere il problema delle difformità relative a varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili alle tolleranze di cui all’art. 34-bis;
• l’inserimento delle variazioni essenziali tra gli interventi regolarizzabili tramite la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del TUE e l'inserimento del comma 3-bis che prova timidamente ad intervenire sull'aspetto strutturale della sanatoria.

Di seguito l’analisi dettagliata delle disposizioni che riguardano:

• il recupero dei sottotetti;
• gli interventi di edilizia libera;
• lo stato legittimo;
• le tolleranze costruttive;
• la sanatoria semplificata.