Testo Unico Edilizia, Salva Casa e urgenza a rilascio differito

Che senso ha dichiarare l’urgenza di un provvedimento normativo, se poi per applicarlo bisogna attendere un anno? Questa è la domanda che in molti – tra professionisti, cittadini e operatori del settore – si sono posti dopo la pubblicazione e la successiva conversione in legge del D.L. n. 69/2024, il cosiddetto “Decreto Salva Casa”.

Un provvedimento presentato come “urgente” dal Governo per sbloccare le compravendite immobiliari ferme a causa delle piccole difformità edilizie, ma che, nei fatti, dovrà attendere ancora mesi prima di poter essere concretamente applicato.

Un’urgenza... a scoppio ritardato

Nel testo del decreto legge – pubblicato in Gazzetta Ufficiale a maggio 2024 e convertito in legge a fine luglio dello stesso anno – si è fatto leva sulla straordinaria necessità e urgenza di intervenire in tempi rapidi su un blocco del mercato immobiliare imputabile all’eccessiva rigidità della normativa urbanistica.

Ma se davvero la ratio era quella di rimettere in moto le compravendite, perché subordinare l’effettiva operatività delle nuove disposizioni all’aggiornamento della modulistica unificata e standardizzata, con una tempistica che si estenderà fino al 23 maggio 2025?

Sì, perché leggendo attentamente il recente Accordo trovato in Conferenza Unificata, emerge un dato tanto chiaro quanto paradossale:

• entro il 9 maggio 2025, le Regioni dovranno adeguare la modulistica unificata e standardizzata;
• entro il 23 maggio 2025, i Comuni dovranno pubblicare sui propri siti istituzionali i moduli aggiornati.

Fino ad allora, salvo rare eccezioni, sarà praticamente impossibile accedere ai nuovi strumenti previsti dal Salva Casa, proprio a causa del mancato adeguamento dei modelli. Con buona pace dell’urgenza.

Il nodo della modulistica e le resistenze locali

Chi lavora nel settore sa bene che la modulistica edilizia non è una questione secondaria: è il veicolo con cui le norme diventano procedura, e quindi realtà. In assenza di un modello aggiornato, molti Comuni si sono rifiutati (legittimamente o meno) di accettare istanze “autoprodotte” dai tecnici, anche quando queste rispondono perfettamente ai requisiti normativi.

Anzi, in alcune realtà territoriali, si è assistito a una vera e propria resistenza passiva, che si traduce in prassi consolidate come il mancato ricevimento delle pratiche via PEC o il silenzio-inadempimento. Il tutto in nome di una presunta mancanza di chiarezza regolamentare.

E così, mentre il legislatore nazionale dichiara l’urgenza di intervenire per favorire la regolarizzazione di irregolarità minori (tolleranze costruttive, interventi eseguiti in parziale difformità, opere prive di rilevanza urbanistica), sul territorio si resta bloccati in attesa di una modulistica che, nella migliore delle ipotesi, arriverà a giugno 2025 ovvero oltre un anno dopo la pubblicazione del D.L. n. 69/2024.

Una strategia mancata

Il problema non è solo tecnico, ma politico e strategico. Perché se davvero si voleva rilanciare il mercato edilizio e immobiliare con un intervento normativo tempestivo, bisognava prevedere contestualmente anche moduli standard immediatamente applicabili, magari con un allegato tecnico nazionale provvisorio in attesa dell’adeguamento regionale.

Così non è stato.

Il risultato è che la norma è già in vigore, ma nella pratica resta sospesa, “congelata” da una burocrazia normativa che la stessa legge avrebbe dovuto superare. Una sorta di paradosso all’italiana: urgenza sulla carta, rinvio nei fatti.

Conclusione (amara ma operativa)

Per chi opera nel settore, il messaggio è chiaro: prima di iniziare ad applicare le disposizioni del Salva Casa, è necessario monitorare gli aggiornamenti regionali e comunali, prestando attenzione alla pubblicazione ufficiale dei moduli aggiornati. Nel frattempo, in caso di Comuni collaborativi, si può tentare la strada della modulistica tecnica auto-prodotta, anche se i margini di successo dipendono molto dall’orientamento delle singole amministrazioni.

Per tutti gli altri, non resta che aspettare maggio 2025. Con la speranza che, almeno per allora, le “urgenze” trovino finalmente un’applicazione concreta e che, magari, si torni a parlare seriamente di una riforma della normativa edilizia e urbanistica, oltre che dei requisiti igienico-sanitari.