Tettoia: il Consiglio di Stato sul concetto di pertinenza urbanistica

Una tettoia di volume inferiore al 20% rispetto ad una abitazione principale può essere considerata pertinenziale "sfuggendo" alla definizione di nuova costruzione?

Tettoia e pertinenza urbanistica: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Ha risposto a questa domanda in Consiglio di Stato con la sentenza n. 2660 del 14 marzo 2023 che ci consente di affrontare il tema delle pertinenze urbanistiche su cui esiste già una copiosa giurisprudenza.

Nel caso di specie viene appellata una decisione del TAR che aveva confermato la decisione di un Comune di emettere ordinanza di demolizione di una tettoia in struttura portante in muratura di superficie 8,75 m x 3,50 m e altezza 2,60 m, adibita ad autorimessa adiacente ad un immobile, ma realizzata in assenza di Permesso di Costruire e in assenza di Autorizzazione Paesaggistica.

All'ordinanza di demolizione, ritualmente impugnata, era seguita la presentazione di un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), a cui il Comune aveva risposto prima respingendo la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica e poi respingendo la domanda di sanatoria.

In primo grado il TAR aveva ritenuto che la tettoia non avesse natura pertinenziale, in considerazione delle dimensioni e dell’autonoma utilizzabilità del manufatto. Di conseguenza, l’opera è stata ritenuta contrastante con le N.T.A. del piano regolatore, che non consente, nelle aree AV, la realizzazione di nuove costruzioni. Tale ragione è stata ritenuta da sola sufficiente a giustificare il diniego di sanatoria.

Il ricorso

In secondo grado il ricorrente aveva lamentato tra le altre cose:

• che la tettoia avrebbe dovuto essere qualificata, ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, come pertinenza dell’abitazione principale in quanto trattasi di un’opera di modesta entità e accessoria rispetto ad un'opera principale, il cui volume è inferiore al 20% rispetto a quello del manufatto principale; in particolare si tratterebbe di opera volta esclusivamente ad uso pertinenziale di parcheggio auto e priva di un valore di mercato;
• con tettoia sarebbe aperta e quindi non qualificabile come nuova costruzione (dunque pienamente compatibile con le N.T.A);
• che la tettoia sarebbe stata realizzata in epoca antecedente al vincolo paesaggistico, che è stato apposto nel 1985 ma (a suo avviso) sarebbe diventato operativo solo in forza di una delibera della giunta regionale del 2002.

Tettoia pertinenza urbanistica?

Relativamente alla natura pertinenziale della tettoia, il Consiglio d Stato ha ricordato che la giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che la nozione di pertinenza, sul piano urbanistico - edilizio è limitata ai soli interventi accessori di modesta entità e privi di autonoma funzionale.

Risulta essere inconferente l’art. 3, comma 1, lett. e.6) del D.P.R. n. 380/2001 secondo cui rientrano tra gli interventi di nuova costruzione anche “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale” in quanto tale previsione “non pone, essa stessa, la definizione di pertinenza, bensì la presuppone”, ragione per cui la nozione di pertinenza, ai fini urbanistici, deve essere tratta aliunde, e deve rispettare le caratteristiche individuate dalla giurisprudenza.

Sul punto Palazzo Spada ha ricordato una precedente pronuncia secondo cui “Il carattere pertinenziale non è riscontrabile nel caso in cui l'opera non sia di modesta entità, né si presenti come accessoria rispetto ad un'opera principale e, inoltre, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connoti per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale”.

Nel caso di specie sia le dimensioni del manufatto che la sua destinazione d’uso inducono ad escluderne la natura pertinenziale, trattandosi di opera dalle notevoli dimensioni e utilizzata come parcheggio delle autovetture, dunque del tutto autonoma rispetto al fabbricato principale.

L’opera, dunque, deve inoltre essere qualificata come nuova costruzione ai sensi dell’art 3 D.P.R. 380/01. Lo stesso Consiglio di Stato, in precedenti pronunce, ha rilevato che:

• la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione non di natura pertinenziale e, anche ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici, la nozione di costruzione deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell'opera;
• la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Niente doppia conformità, niente sanatoria

Ciò premesso, sarebbe inutile il rilievo per cui il vincolo paesaggistico sarebbe stato posto dopo la sua realizzazione, dato che ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia, per ottenere il permesso di costruire in sanatoria serve la doppia conformità.

Il procedimento per la verifica di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 sfocia in un provvedimento di carattere assolutamente vincolato, il quale non necessita di altra motivazione oltre a quella relativa alla corrispondenza (o meno) dell'opera abusiva alle prescrizioni urbanistico - edilizie (e a quelle recate da normative speciali in ambito sanitario e/o paesaggistico) sia all'epoca di realizzazione dell'abuso sia a quella di presentazione dell'istanza.

Ciò determina che in sede di accertamento di conformità è interamente a carico della parte l'onere di dimostrare la c.d. doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria.