Tettoie, sanatoria e demolizione: nuovo intervento del Consiglio di Stato

Uno dei motivi che dovrebbe ispirare la revisione del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) è rappresentato dalla quantità di interventi della giurisprudenza su temi di "poco peso": gazebo, tettoie, pergole, pergotende,... Elementi la cui difficile collocazione all'interno di regole dettagliate ha generato ricorsi, sentenze e controricorsi. Decisamente troppi!

Tettoie, sanatoria e demolizione: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Nel nuovo caso che andremo ad analizzare si parla di tettoie, distanze legali, accertamento di conformità e ordine di demolizione. Lo faremo insieme alla sentenza Consiglio di Stato 21 luglio 2021, n. 5496 che ci fornisce nuove interessanti indicazioni.

Entrando nel dettaglio, ecco il caso:

• proprietario e comodatario di un fondo agricolo su cui insistono delle tettoie abusive, presentano al Comune domanda di accertamento di conformità urbanistica;
• il Comune respinge la domanda perché le opere si porrebbero in contrasto con quanto disposto dall’art. 4.2. delle norme tecniche di attuazione, il quale impone a chi costruisce di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine;
• il Comune, a seguito del rigetto della domanda, dispone la demolizione delle opere;
• proprietario e comodatario presentano ricorso al TAR, che lo rigetta;
• proprietario e comodatario presentano, quindi, ricorso al Consiglio di Stato.

Fin qui tutto regolare, di casi nel genere ne abbiamo parlato tante volte sulle nostre pagine. Molte le potete trovare all'interno dello Speciale Testo Unico Edilizia. Ancora una volta è tutta una questione di centimetri. Secondo il Comune (e il TAR lo conferma) vi sarebbe un mancato rispetto della distanza minima di cinque metri dal confine. Mancato rispetto a cui segue necessariamente il rigetto della domanda di sanatoria edilizia e la conseguente ordinanza di demolizione. Ora tocca al Consiglio di Stato stabilire chi ha ragione.

Il principio di prevenzione e le 3 possibilità di distanza dal confine

I giudici esaminano le norme vigenti. Dal Testo Unico Edilizia al Codice Civile. Un modo per interpretare quello che la giurisprudenza stabilisce in casi simili. E si può ricavare il principio di prevenzione. In pratica, dicono i giudici, questo stabilisce che il confinante che costruisce per primo ha tre facoltà potendo edificare:

• rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice civile;
• sul confine;
• a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

I regolamenti locali e le deroghe alle distanze minime

I regolamenti locali possono tranquillamente derogare alle leggi nazionali, "prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza". Così è nel caso analizzato. Infatti le norme tecniche di attuazione, da un lato impongono a chi costruisce di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine, dall’altro, consentono di derogare a tale prescrizione nei seguenti casi:

• se preesiste parete in aderenza senza finestre;
• in base alla presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza;
• in base ad un accordo con il confinante.

Leggi, quindi, che non impongono una regola inderogabile di distanza minima a tutela dell'interesse pubblico. Soprattutto la terza che dimostra che, in caso di accordo tra vicini, si può modificare tutto attraverso un atto di autonomia negoziale.

Rigetto della domanda di conformità e ordinanza di demolizione

Dicono i giudici: "L’illegittimità del provvedimento di rigetto della domanda di accertamento di conformità urbanistica rende illegittima, in via derivata, l’ordinanza di demolizione". I giudici non hanno dubbi. Sconfessano il Tar e danno ragione alle due donne che vincono il ricorso.