Titoli edilizi e decadenza dei bonus fiscali: il riepilogo del Fisco

Oggi è impossibile pensare di avviare un intervento edilizio senza mettere a bilancio le possibilità offerte dalla normativa fiscale. La Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio per il 2022) ha, infatti, esteso i principali bonus edilizi fino al 31 dicembre 2024.

Bonus edilizi: quali utilizzare

Per quanto concerne gli interventi di manutenzione/ristrutturazione, le detrazioni fiscali disponibili sono:

• il bonus casa previsto all'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 che l'art. 16 del D.L. n. 63/2013 ha prorogato fino al 31 dicembre 2024, con aliquota del 50% e massimale di spesa pari a 96.000 euro;
• l'ecobonus di cui all'articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, che l'art. 14 del D.L. n. 63/2013 ha prorogato con modifiche al 31 dicembre 2024;
• il sismabonus di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies, del D.L. n. 63/2013;
• il bonus barriere architettoniche di cui all'art. 119-ter del Decreto Legge n. 34/2020, utilizzabile fino al 31 dicembre 2025;
• il superbonus di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020.

Interventi edilizi

Nell'utilizzo di questi bonus fiscali occorre fare molta attenzione all'intervento edilizio. Nel caso, ad esempio, del bonus casa, questo è utilizzabile solo nel caso di interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Nel caso, invece, si intervenga sulle parti comuni degli edifici residenziali, sono ammessi anche gli interventi di cui alla lettera a) del richiamato art. 3 del T.U. Edilizia.

Ecco quali sono le 4 categorie di interventi edilizi:

1. manutenzione ordinaria - interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
2. manutenzione straordinaria - opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico;
3. restauro e risanamento conservativo - interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi;
4. ristrutturazione edilizia - interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

I titoli abilitativi

Tra le informazioni contenute nella circolare n. 17/E del 26 giugno 2023, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito quali sono i documenti che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Tra questi sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare. Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, in cui sia:

• indicata la data di inizio dei lavori;
• attestata la circostanza che gli interventi di “ristrutturazione edilizia” rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

L'Agenzia delle Entrate ha anche riepilogato la disciplina dell'attività edilizia che può essere così ricostruita:

• attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione (si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria). Rientrano tra le opere non soggette a titoli abilitativi anche alcuni degli interventi di cui all’art. 16-bis del TUIR, lett. f) (Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi), lett. g) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico), lett. h) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’istallazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia), lett. l) (interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici), e gli interventi di messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici;
• attività edilizia previa comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA): si tratta degli interventi edilizi eseguibili previa comunicazione al comune dell’inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
• attività edilizia soggetta a SCIA: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), di attività edilizia soggetta a permesso di costruire e di attività edilizia soggetta a SUPER SCIA;
• attività edilizia soggetta a permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art. 10 del TUE (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento della destinazione d’uso);
• attività edilizia soggetta a SUPER SCIA, alternativa al permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla SCIA in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire.

Difformità edilizie e cause di decadenza

A questo punto, prendendo in considerazione tutti i bonus edilizi fatta esclusione del superbonus, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato le disposizioni di cui all'art. 49 del T.U. Edilizia che al comma 1 prevede:

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

In merito alle opere edilizie difformi, si possono distinguere, in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni:

• la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
• la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa.

Le modifiche recate dal D.Lgs. n. 222 del 2016 non hanno, tuttavia, riguardato le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del medesimo TUE, cui fa rinvio il citato art. 16-bis del TUIR e, dunque, tali modifiche, salvo diverso avviso del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), non esplicano effetti ai fini delle detrazioni previste dalla citata disposizione.