Tolleranze costruttive e abusi edilizi: come funziona? Interviene il TAR

Uno degli argomenti più gettonati dell'ultimo anno riguarda le detrazioni fiscali del 110% (superbonus). Un bonus fiscale molto "importante" che ha acceso una luce su quella che probabilmente è la problematica più grande che riguarda il mondo dell'edilizia: gli abusi.

Edilizia, abusi e detrazioni fiscali

L'aliquota fiscale prevista dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), unita alla necessità di attestare la conformità urbanistica-edilizia degli immobili oggetto degli interventi agevolati, ha ormai fatto conoscere a tutti (contribuenti inclusi) l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Un articolo che prevede la possibilità di godere di qualsiasi agevolazione fiscale solo per gli immobili in regola o sanati.

E su questo argomento si è generato un dibattito molto esteso che riguarda gli edifici molto datati e l'evidenza che molti di questi non sono stati realizzati perfettamente in linea con quanto prevedevano le relative concessioni edilizie. Un'evidenza che ha portato alla consapevolezza che molti degli abusi di cui si parla negli ultimi anni non sono stati realizzati dagli attuali proprietari, ma dagli stessi costruttori.

Le tolleranze costruttive nel Testo Unico Edilizia

Ma proprio per questo, il Testo Unico Edilizia ha previsto un articolo che parla delle tolleranze costruttive (l'art. 34-bis) rilevando che "Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo". Ma a cosa si riferisce questa tolleranza del 2%? all'edificio nella sua interezza o ad una singola unità abitativa?

A rispondere a questa domanda ci ha pensato (come spesso accade) la giurisprudenza.

Tolleranze costruttive: interviene il TAR

Ed è il caso trattato dal Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio con la sentenza 15 aprile 2021, n. 4413 che ci illumina proprio su alcuni aspetti legati alle tolleranze di cantiere e sulla corretta applicazione. In questo caso è una società a fare ricorso contro un Comune che ha annullato una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per alcuni lavori di manutenzione, dopo aver verificato che in una villetta del complesso immobiliare di proprietà della società erano presenti difformità rispetto al progetto di costruzione realizzato nel 1962 e dichiarato agibile nel 1965.

In particolare, la società istante ha verificato, nel corso dei controlli finalizzati alla dismissione del proprio patrimonio immobiliare, che un appartamento di un edificio presentava lievi difformità rispetto ai titoli edilizi conseguiti al momento della costruzione e della variante, che però apparivano risalenti all’epoca dell’edificazione. Aveva anche accertato che tali difformità consistevano nella avvenuta realizzazione di nuove superfici abitabili di mq 17,92 e per questo ha presentato, ai fini della regolarizzazione di esse una SCIA invocando l’applicazione dell’art. 34 bis del DPR n. 380/2001, trattandosi di “tolleranze costruttive”, contenute entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abitativo, da calcolarsi con riguardo alla superficie non del singolo appartamento, ma dell’intero fabbricato.

Tesi non confermata dal Comune che aveva sostenuto che il limite del 2% dovesse essere calcolato non con riferimento alla superficie dell’intero edificio, ma con riguardo a quella del singolo appartamento.

La tolleranza costruttiva del 2%

Tutto si "gioca" nel rispetto o meno della tolleranza di cantiere del 2% prevista dall'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia per cui i giudici del TAR hanno chiarito che "il senso dell'articolo in questione va inteso nel senso di riferire la cd. “tolleranza di cantiere” del 2% delle misure programmate soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all’intero edificio nel sul complesso, come sostenuto dalla ricorrente".

Secondo il TAR la norma è stata prevista per garantire quanto più possibile "la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere”, e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo".

La Scia rigettata

Nel caso analizzato, la tolleranza di cantiere prevista, secondo la norma, era di 1,5 metri quadrati. Ed è corretto, secondo i giudici, che l'amministrazione comunale abbia annullato la Scia, visto che la difformità di tolleranza era di 17,92 metri quadri, ben oltre la tolleranza prevista dal Testo Unico Edilizia. In nessun caso la tolleranza poteva essere calcolata sull'intera superficie del fabbricato. Non sono state prese in considerazione le motivazioni proposte dalla società sulla differenza tra "unità edilizia" e "unità immobiliare". Per i giudici il ricorso va respinto.