Tolleranze costruttive: nuovo Dossier ANCE sulle condizioni di applicabilità

Quando si parla di tolleranze costruttive occorre sempre fare molta attenzione. Su questo argomento, infatti, si intrecciano normative statali e regionali, oltre che alle ormai consuete modifiche previste dal legislatore nazionale.

Tolleranze costruttive: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Il tema è contemplato all'interno del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che proprio su questo è stato recentemente modificato dall'art. 10, comma 1, lettera p), del Decreto-Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) che ha previsto il nuovo articolo 34-bis rubricato Tolleranze costruttive.

L'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, nella sua attuale versione, prevede:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Tolleranze costruttive: effetti e giurisprudenza

Sulle tolleranze costruttive si è già espressa la giurisprudenza chiarendo gli effetti del superamento della soglia del 2% prevista dal comma 1 dell'art. 34-bis. Un recente intervento del Consiglio di Stato (sentenza n. 3666/2021) ha, infatti, chiarito cosa accade nel caso si superi la tolleranza costruttiva e come la pubblica amministrazione deve comportarsi.

Come detto, uno degli aspetti più rilevanti di questa norma riguarda l'effetto del superamento della soglia alla luce dell'art. 32 del Testo Unico Edilizia che ha rimesso alla Regioni il compito di definire quando una variazione rispetto al progetto assentito può definirsi essenziale.

Tolleranze costruttive: il nuovo dossier dell'ANCE

Sull'argomento è nuovamente intervenuta l'Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) che, dopo aver pubblicato un primo dossier che fa una ricognizione delle normative regionali intervenute, ne ha recentemente pubblicato un altro in cui ha chiarito alcuni punti della norma alla luce del Decreto Semplificazioni.

Il nuovo Dossier ANCE ha la seguente struttura:

• tolleranze costruttive dell’art. 34 bis del DPR 380/2001 - in cui si riportano le novità post Decreto Semplificazioni;
• tolleranza del 2% (art. 34 bis, comma 1) - che chiarisce l'ambito di applicazione relativi al comma 1, riportando alcuni utili esempi;
• tolleranze esecutive (art. 34 bis, comma 2) - che chiarisce l'ambito di applicazione relativi al comma 2, riportando alcuni utili esempi;
• termina riportando il rapporto tra normativa statale e regionale.

Tolleranza del 2% (art. 34 bis, comma 1)

Questa prima ipotesi di tolleranza è stata disposta con lo scopo di prevedere un regime di “franchigia” e, quindi, di irrilevanza ai fini edilizi di tutte quelle situazioni nelle quali si presenti un discostamento contenuto nella soglia del 2% tra le misure previste nel titolo edilizio e quanto successivamente realizzato. In particolare si tratta di una tolleranza che investe direttamente i parametri localizzativi e dimensionali che discendono dall’applicazione di specifiche normative. La norma, infatti, fa ora riferimento non solo al mancato rispetto di dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta ma di “ogni altro parametro”. Ne consegue che il discostamento potrà riguardare tutti quei parametri urbanistici ed edilizi previsti, ad esempio a livello locale (NTA dei piani, regolamento edilizio), attinenti la fase di costruzione.

Esempi pratici art. 34 bis, comma 1

Come specificato dalla norma la soglia del 2%, che esclude l’abusività dell’opera, è riferita alla singola unità immobiliare, intesa come una porzione di fabbricato, ad esempio il singolo appartamento, considerata “l’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità”.

Alcuni di questi parametri si riferiscono all’intero manufatto edilizio (es. i distacchi, la cubatura, la superficie coperta, il volume totale, l’altezza lorda, ecc.), altri sono relativi a singole unità immobiliari (es. altezza interna). Tra questi si ritiene che rientrino anche quelli afferenti alla sagoma (che può in sede realizzativa risultare più ampia o minore) e ai prospetti degli edifici quali ad esempio la realizzazione di dimensioni e superficie diverse di finestre, balconi, il tutto entro la soglia massima del 2%.

Tolleranze esecutive (art. 34 bis, comma 2)

Con tale norma è stato stabilito che tali difformità, non violando alcuna previsione urbanistica ed edilizia, non sono perseguibili, neanche in via amministrativa, in quanto interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentati con diverse caratteristiche.

Si deve tuttavia trattare di irregolarità che non abbiano comportato la violazione di norme tecniche che possono incidere sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004. L’articolo richiama in particolare:

• le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di “minima entità”;
• la diversa collocazione di impianti;
• la diversa collocazione di opere interne.

Esempi pratici art. 34 bis, comma 2

Tali difformità riguardano, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra, le murature non perfettamente allineate, la diversa distribuzione interna dell’appartamento come le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato (es. nuovi o diverso posizionamento di tramezzi, porte); diversa collocazione di impianti come il posizionamento ad esempio della canna fumaria, impianti della distribuzione interna ecc.

Queste difformità non sono subordinate all’osservanza di alcun limite quantitativo, ma non possono incidere sull’agibilità degli immobili. Nell’ambito delle irregolarità geometriche e delle modifiche alle finiture è opportuno che sia chiarita la possibilità di inquadrare anche la presenza di nuove aperture nella parte prospettica dell’edifico (es. nuove finestre).

La “minima entità” come specificato nella Circolare dell’Emilia Romagna del 5 giugno 2018 non è da intendersi riferita al numero o alla (non) sistematicità di tali difformità, ma all’assenza di un interesse pubblico al loro ripristino. Anche numerose difformità che non incidono sull’agibilità sono da ricomprendere.