Tolleranze costruttive: il Consiglio di Stato ribadisce i limiti applicativi

Quando un intervento edilizio può rientrare nella disciplina delle tolleranze costruttive-esecutive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia? E quando, invece, integra una nuova costruzione abusiva? Ma soprattutto, le modifiche apportate dal Salva Casa alla disciplina delle tolleranze possono essere utilizzate in un giudizio antecedente?

Tolleranze costruttive: i limiti secondo il Consiglio di Stato

Domande tutt’altro che banali, la cui risposta non è certamente cambiata neanche dopo le modifiche/integrazioni arrivate all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) da parte della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

Il tema, nonostante i tanti interventi della giustizia amministrativa, continua a rappresentare un terreno di contenzioso per i tecnici e le amministrazioni. Ancora una volta è intervenuto il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 2771 del 2 aprile 2025, ha fornito la sua chiave di lettura per valutare la legittimità di un provvedimento comunale che aveva ricondotto una passerella tra due appartamenti nell’ambito delle tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia.

Il caso trae origine da un’opera realizzata negli anni ’70 per collegare due appartamenti contigui tramite una passerella coperta, trasformata successivamente in un piccolo bagno. Il Comune aveva archiviato il procedimento di demolizione dell’intervento, qualificandolo come “tolleranza esecutiva” inferiore al 2% rispetto alla superficie complessiva dei due immobili (circa 300 mq) di unico proprietario.

Tuttavia, il vicino proprietario dell’appartamento sottostante ha impugnato tale archiviazione, ottenendo l’annullamento del provvedimento da parte del TAR. A seguito dell’appello presentato dal proprietario dell’immobile, il Consiglio di Stato ha confermato l’orientamento già espresso in primo grado ed escluso la possibilità di ricondurre l’intervento alla disciplina sulle tolleranze edilizie.

Vediamo di comprenderne le motivazioni.