Le tolleranze costruttive-esecutive dopo il Decreto Salva Casa

La modifica più controversa (che dovrà naturalmente essere confermata dalla Gazzetta Ufficiale) al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal nuovo Decreto Salva Casa, riguarda l’art. 34-bis sulle “tolleranze costruttive”.

Tolleranze costruttive: la data spartiacque

Si dovrà attendere il Decreto Legge pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ma è ormai chiaro che nel testo del provvedimento approvato dal Consiglio dei Ministri si è deciso (non si sa per quale motivo) di introdurre una data spartiacque (al momento dovrebbe essere il 24 maggio 2024) tra le tolleranze costruttive fisse nella misura del 2% e quelle modulari (tra il 2 e il 5%) funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

Prima di entrare nel dettaglio e provare a comprendere queste modifiche, riportiamo di seguito il testo dell’art. 34-bis coordinato con le modifiche al momento previste dal nuovo provvedimento d’urgenza (in corsivo le novità).

1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti di cui all'articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui comma alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

3-ter. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione dei titoli di cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3.

Tolleranze costruttive funzione della superficie utile

Per prima cosa, si è deciso che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le tolleranze costruttive saranno funzione della superficie utile della unità immobiliare (non si sa perché non dell’anno di edificazione che avrebbe avuto più senso) che si calcola tenendo conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (dunque è chiaro che si dovrà fare molta attenzione alla ricostruzione della storia dell’immobile).

Ciò premesso, per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, viene inserito (sempre nei limiti delle suddette percentuali) che costituiscono tolleranze esecutive anche:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Appesantimento burocratico

Ad oggi, le tolleranze costruttive ed esecutive vengono “semplicemente” dichiarate dal tecnico abilitato (comma 3, art. 34-bis), ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Il nuovo comma 3-bis (sul quale dovremmo, naturalmente, confrontarci meglio) prevede che in tutte le zone sismiche fatta eccezione per quelle a bassa sismicità (che “dovrebbero” essere le zone 3 e 4 di cui all’OPCM n. 3274/2003), il tecnico attesta che le tolleranze rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del Testo Unico Edilizia, ovvero quelle che riguardano le norme per le costruzioni in zone sismiche.

Come se non bastasse, l’attestazione dovrà essere corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del TUE, a mente del quale “Il contenuto minimo del progetto è determinato dal competente ufficio tecnico della regione. In ogni caso il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle norme tecniche”.

Tale attestazione dovrà poi essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione:

• dell’autorizzazione per l’inizio dei lavori dell’ufficio tecnico regionale;
• per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle Regioni;

per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis del Testo Unico Edilizia).

Alla semplice dichiarazione di cui al comma 3, art. 34-bis, il tecnico dovrà allegare:

• l’autorizzazione per l’inizio dei lavori di cui all’articolo 94, comma 2;
• l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis;
• ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Tolleranze costruttive e il diritto dei terzi

Ultimo aspetto riguarda il rapporto tra le nuove tolleranze e il diritto dei terzi. Viene previsto che le nuove tolleranze non possono comportare limitazione dei diritti dei terzi. Fatto che dovrà essere verificato e attestato da un tecnico abilitato che dovrà provvedere, se serve, alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. Nel caso di interventi che necessitano di titolo edilizio, la formazione del titolo e l’esecuzione dei lavori sono condizione necessaria per la redazione della dichiarazione relativa alla tolleranze.

Infine, ma questo non stupisce, in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali.