Trasformazione copertura tettoia: titolo edilizio e autorizzazione paesaggistica

La trasformazione della copertura di una tettoia può qualificarsi dal punto di vista edilizio come nuova costruzione per la quale l’amministrazione può denegare l’istanza di sanatoria edilizia e paesaggistica?

Trasformazione copertura tettoia: nuovo intervento del Consiglio di Stato

Risponde a questa domanda il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7750 del 19 novembre 2021 che vale la pena approfondire. Nel caso di specie a finire sul tavolo degli imputati è un Comune reo di aver rigettato (con conferma del TAR) un’istanza di sanatoria edilizia e paesaggistica di un intervento di trasformazione di una struttura definita “pompeiana” aperta in legno destinata alla copertura con verde naturale, autorizzata con titoli del 2003. In particolare, un sopralluogo degli organi comunali accertava che la assentita struttura lignea era stata coperta con materiale stabile di “ondulina imbullonata” e che il pergolato era di fatto utilizzato come parcheggio di automobili.

La controversia si concentra sulla qualificazione, a fini di ammissibilità o meno della sanatoria, esclusa in radice sul versante edilizio sulla scorta della qualificazione in termini di nuova costruzione.

La qualificazione dell’intervento secondo l’amministrazione e il TAR

Secondo l’amministrazione e il giudice di primo grado, l’intervento dovrebbe qualificarsi come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.5, del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) il quale fa rientrare nel concetto di nuova costruzione anche “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”.

La costruzione di una tettoia

In secondo grado i giudici hanno rilevato che la realizzazione di una tettoia posta su immobile collocato in zona vincolata, anche se in aderenza ad un muro preesistente, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto.

La sua costruzione ex novo, pertanto, necessita del previo rilascio del permesso di costruire, e non è assentibile mediante semplice denuncia di inizio di attività, anche attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano.

I giudici del Consiglio di Stato hanno anche ribadito che non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richieda, o non richieda, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata. In proposito, l'amministrazione ha l'onere di motivare in modo esaustivo, attraverso una corretta e completa istruttoria che rilevi esattamente le opere compiute e spieghi per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera.

L’autorizzazione paesaggistica

Altro concetto consolidato in giurisprudenza riguarda l’autorizzazione paesaggistica. Ai fini paesaggistici occorre verificare ciò che può assumere comunque una rilevanza in quanto determinante una possibile alterazione dello stato dei luoghi. La tutela paesaggistica ha una valenza preminente nella valutazione dei contrapposti interessi che vengono in gioco nel governo del territorio e il provvedimento sanzionatorio conseguente ben può assumere le forme ordinarie dell’ordine di demolizione; sotto il profilo paesaggistico, la valutazione può quindi prescindere dalla astratta potenzialità edificatoria del terreno, essendo ben distinti i profili che attengono alla tutela del paesaggio rispetto a quelli di mera rilevanza urbanistico-edilizia, dovendo appuntarsi unicamente su considerazioni tecnico-discrezionali che afferiscano ai profili di possibile compromissione dei luoghi.

Il caso di specie

Ciò premesso, nel caso di specie la realizzazione della tettoia non è avvenuta ex novo, stante la pacifica legittimità della struttura totale assentita coi titoli del 2003, cosicché l’abusività, lungi dal dare vita ad una nuova struttura, ha comportato la semplice sostituzione della copertura, dalle travi aperte, destinate alla posa di tende, alla posa di una struttura di copertura fissa sulla parte alta, rimanendo la struttura per il resto identica a quella autorizzata, aperta sui lati.

Oltretutto, l’eventuale presenza di fatto di auto, proprio per la relativa qualificazione fattuale, non assume alcun rilievo in termini di innovazione, ben potendo analogamente collocarsi veicoli anche sotto la preesistente copertura non rigida.

La qualificazione dell’opera

Non risulta coerente la qualificazione in termini di “autorimessa”, stante la mera rilevanza in fatto della presenza di auto, mentre il concetto evocato dal diniego comunale si riferisce ad un edificio o ad un locale destinato al parcheggio coperto e custodito di autoveicoli, quindi chiuso, come reso evidente dall’applicabilità della normativa antiincendio.

Nel caso di specie, trattasi di mera tettoia posta all’esterno, aperta sui lati. La relativa consistenza delle modifiche esclude in radice anche l’incremento della superficie utile, in quanto lo spazio posto all’interno della struttura non è aumentato.

Pertanto, se sul versante edilizio va esclusa la predetta qualificazione in termini di nuova costruzione, quantomeno (giova ribadirlo) in relazione a quanto realizzato in difformità dall’assentito, sul versante paesaggistico (non approfondito dal diniego impugnato in prime cure) occorre verificare in primis la sussistenza di elementi ostativi ai sensi della disciplina di sanatoria.

Conclusione

In sede di riesame spetterà al Comune di valutare la domanda, sia sotto il profilo edilizio, escludendo la qualificazione predetta di nuova costruzione, sia sotto il versante paesaggistico, sulla scorta degli elementi sin qui evidenziati.

L’appello è stato, dunque, accolto relativamente all’errata qualificazione dell’intervento oggetto di istanze di sanatoria.