Valutazione della regolarità di un immobile: aspetto cruciale nelle compravendite

I principi chiave richiamati

Relativamente alla sentenza, il Consiglio di Stato conferma che l’emanazione di una seconda ordinanza che abbia a oggetto, in tutto o in parte, i medesimi abusi già contestati con un primo provvedimento non viola il divieto di bis in idem processuale – che riguarda le sanzioni in senso proprio e sancisce il divieto di nuovo giudizio per l'imputato assolto o condannato in via definitiva per lo stesso fatto - anzi rappresenta un’attività doverosa laddove sia rivolta a destinatari diversi (i nuovi proprietari del bene).

Affinché un immobile abusivo possa formare legittimamente oggetto dell’ulteriore sanzione costituita dall’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, occorre che il presupposto ordine di demolizione sia stato notificato a tutti i proprietari, al pari anche del provvedimento acquisitivo.

Tuttavia il ricorrente che sia stato effettivamente destinatario di tali notifiche non ha interesse a dolersi del fatto che i due atti non siano stati inviati anche agli altri comproprietari, dato che “la mancata formale notificazione dell’ingiunzione di demolizione dell’opera edilizia abusivamente realizzata a tutti i comproprietari della stessa non costituisce vizio di legittimità dell’atto, che rimane quindi valido ed efficace, in quanto la notificazione costituisce una condizione legale di efficacia dell’ordinanza demolitoria (trattandosi di atto recettizio impositivo di obblighi ai sensi dell’art. 21 bis, l. n. 241 del 1990), vale a dire un presupposto di operatività dell’atto nei confronti dei suoi diretti destinatari, con la conseguenza che la relativa omissione è censurabile esclusivamente dal soggetto nel cui interesse la comunicazione stessa è posta. Tanto in ragione della funzione assolta dall’istituto, consistente nell’esigenza di portare a conoscenza dell’atto del suo destinatario, onde ottenere la sua personale e soggettiva collaborazione necessaria per il conseguimento del fine. Ne consegue che alcun pregiudizio può discendere in capo a chi ha ricevuto ritualmente la notificazione dell’atto per effetto della mancata notifica del provvedimento agli altri comproprietari del bene”.

Per quanto concerne gli effetti della domanda di sanatoria presentata successivamente all’ordine di demolizione emesso, il Consiglio di Stato ha confermato il principio consolidato per cui tale istanza non ha effetti sulla legittimità dell’ordine di demolizione stesso ma ne determina solo la temporanea inefficacia e ineseguibilità fino all’eventuale rigetto della domanda, a seguito del quale riprende a decorrere il termine per l’esecuzione e, in caso d’inottemperanza, può essere disposta l’acquisizione dell’opera abusiva senza necessità dell’adozione di una nuova ingiunzione o concessione di un nuovo termine di 90 giorni.

In riferimento, infine, alla lamentata impossibilità di ottemperare all’ordine di demolizione, esiste un altro principio consolidato per cui, nel caso di articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001, alla demolizione non esiste alcuna alternativa. Sul punto è interessante riportare alcuni passi della sentenza del Consiglio di Stato che scrive:

• “…è opportuno ricordare che l’acquisizione configura una sanzione – in senso proprio – conseguente per legge all’inosservanza dell’ordine di demolizione (in questi termini Cons. Stato, Ad. plen., n. 16 del 2023), cui il proprietario può sottrarsi solo dimostrando che non avrebbe potuto provvedervi”;
• “Nella specie, il ripristino non era tecnicamente impossibile, ma solo oneroso, come si evince dalla stessa relazione del tecnico comunale del 17 marzo 2021 invocata dagli appellanti, in cui si legge che «l’invocato ripristino dello stato dei luoghi può sicuramente essere effettuato» (anche se questo «rimarrebbe di fatto parziale» visto che è l’intero edificio a essere stato realizzato in difformità, ossia fuori terra invece che parzialmente interrato)”.