Variante urbanistica "su misura": illegittima senza motivazione adeguata

La variante urbanistica deve sempre essere adeguatamente motivata, soprattutto quando incide su un’area circoscritta e appare finalizzata a favorire un unico proprietario. Se la modifica contraddice le previsioni generali del Piano Regolatore Generale (PRG), approvate solo pochi mesi prima, l’atto diventa illegittimo per difetto di motivazione.  

Su questi principi si basa la sentenza del Consiglio di Stato del 29 gennaio 2025, n. 719, che ha annullato una variante al PRG approvata da un Comune per consentire la realizzazione di una struttura alberghiera. La decisione ribalta la sentenza di primo grado del TAR, che aveva respinto il ricorso dei proprietari confinanti, giudicandolo inammissibile per difetto di interesse.  

L’interesse a ricorrere non si basa solo sulla vicinitas

Uno degli aspetti centrali della pronuncia riguarda la legittimazione a impugnare la variante urbanistica. In primo grado, il TAR aveva ritenuto inammissibile il ricorso dei proprietari confinanti, affermando che non avevano un interesse diretto e concreto, ma lamentavano solo una generica riduzione della qualità della vita e un indice di edificabilità più favorevole per l’area vicina.  

Palazzo Spada ha ribaltato questa impostazione, sottolineando che l’interesse a ricorrere non si basa esclusivamente sulla vicinitas, ma anche sugli effetti concreti che la variante può avere sui diritti dei ricorrenti. Nel caso specifico, la realizzazione della struttura alberghiera avrebbe comportato la costruzione di una strada sulle proprietà dei ricorrenti, un impatto diretto e tangibile che giustifica la loro legittimazione ad agire.  

Pianificazione e varianti urbanistiche: gli oneri di motivazione

Un punto chiave della sentenza riguarda la necessità di una motivazione adeguata per l'adozione del PRG e delle varianti urbanistiche. Il Consiglio di Stato ha ribadito che l’amministrazione ha ampia discrezionalità nella pianificazione del territorio, ma quando modifica una destinazione d’uso precedentemente stabilita, deve fornire una giustificazione specifica e coerente con l’interesse pubblico.  

Questi i principi generali:  

• le scelte effettuate dall'Amministrazione, in concomitanza con l’adozione di uno strumento urbanistico, costituiscono apprezzamenti di merito sottratti al sindacato di legittimità, salvo che siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità;
• in occasione della formazione di uno strumento urbanistico generale, l'Amministrazione ha la più ampia discrezionalità nell'individuare le scelte ritenute idonee per disciplinare l'uso del proprio territorio (e anche nel rivedere le proprie, precedenti previsioni urbanistiche), valutando gli interessi in gioco e il fine pubblico e, tra l'altro, non deve fornire motivazione specifica delle singole scelte urbanistiche;
• la scelta compiuta in un piano generale (o in una variante ad esso) di imprimere una particolare destinazione urbanistica ad una zona non necessita di particolare motivazione, in quanto essa trova giustificazione nei criteri generali di ordine tecnico-discrezionale seguiti nella impostazione del piano, tranne che in particolari situazioni in cui le aspettative o gli affidamenti in favore di soggetti appaiono meritevoli di specifiche considerazioni, come ad esempio è successo con le convenzioni di lottizzazione, con accordi di diritto privato intercorsi tra Comune e proprietari, con giudicati di annullamento di dinieghi di concessioni edilizie o di silenzio-rifiuto su domanda di concessione. In mancanza di tali elementi, è configurabile un’aspettativa solo “generica”, analoga a quella di qualunque altro proprietario di aree che aspiri ad un’utilizzazione più proficua dell'immobile.

Le conclusioni del Consiglio di Stato

Nel caso in esame, la variante, approvata dopo soli 15 mesi dall’adozione del PRG, ha completamente stravolto la destinazione dell’area, che inizialmente era riservata solo a costruzioni residenziali o connesse al fondo. Il Comune*non ha fornito una motivazione adeguata per giustificare questo cambiamento radicale, limitandosi ad affermare che la nuova destinazione era compatibile con l’ambiente circostante.  

Nel caso esaminato, il Comune non ha dimostrato alcuna esigenza pubblica che giustificasse la variante, per cui il mutamento di destinazione è apparso come una misura “su misura” per il proprietario del fondo, senza alcuna valutazione complessiva del territorio.  

Di conseguenza l'appello è stato accolto, dando ragione ai comproprietari che hanno visto una contraddizione fra la variante approvata solo 15 mesi dopo rispetto al PRG adottato, che delimitava al massimo l’edificazione “riservandola alle costruzioni utili al fondo o destinate alla residenza qualificata”.

Si tratta di un’incompatibilità assolutamente manifesta: è stata realizzata di fatto una variante individuale, relativa solo ad un preciso fondo, su richiesta del proprietario del medesimo: in tali casi l’onere motivazionale si configura rafforzato.