Varianti ante 77: nel Salva Casa la sanatoria che non ti aspetti
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge n. 105/2024 di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 è operativo il nuovo art. 34-ter del Testo Unico Edilizia
L’art. 34-bis nel dettaglio
Il comma 1 di tale nuovo articolo dispone che gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:
- il titolo deve essere stato rilasciato prima della entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi);
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La legge n. 10/1977 (abrogata dal D.P.R. 380/2001), entrata in vigore il 30 gennaio 1977, ha introdotto (tra le altre cose) il principio che l'esercizio del diritto a costruire è subordinato ad una concessione edilizia rilasciata dal Comune, superando in tal modo il precedente regime della licenza edilizia. Come sottolineato in dottrina, un tale passaggio “sottintendeva il concetto che il diritto ad edificare non era più prerogativa privatistica bensì rimesso nelle mani dell’ente comunale, alla luce di un nuovo regime correlato agli standard urbanistici e carichi urbanistici”. |
- gli interventi in questione non sono riconducibili ai casi previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive, introdotto dalla lettera f) del comma 1 dell’articolo in esame.
Il comma 1 dispone inoltre che, per gli interventi in questione, al verificarsi delle condizioni citate, la regolarizzazione avviene:
- con le modalità di cui ai seguenti commi 2 e 3;
- sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.
Il comma 2 disciplina l’accertamento dell’epoca di realizzazione della variante stabilendo che tale epoca:
- provata mediante la documentazione (prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del D.P.R. 380/2001) per la determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare;
- oppure, nei casi in cui sia impossibile accertarla mediante la documentazione testé menzionata, è attestata dal tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Viene precisato che in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dalla disciplina in materia di autocertificazione (v. capo VI del D.P.R. 445/2000).
Il comma 3 prevede, nei casi di cui al comma 1, la possibilità – per il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile – di regolarizzare l'intervento mediante:
- presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
- il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi del comma 5 del nuovo art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa e relativo alla sanatoria delle difformità parziali e delle variazioni essenziali.
Il comma 3 dispone, inoltre, che l’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’art. 19, comma 3, della legge 241/1990, anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Tale richiamo disciplina i provvedimenti spettanti all’amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti della SCIA. Il comma 3 prevede che, in tali casi, l’amministrazione adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, invece, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie. Viene altresì stabilito che si applicano le disposizioni di cui all'art. 36, commi 4 e 6.
Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto all'art. 36-bis, comma 5-bis ("Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42")
In base al comma 4, le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34 del D.P.R. 380/2001, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis, alle seguenti condizioni:
- non sia stato emesso, in seguito alle citate verifiche, un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
- sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi della disciplina dell’annullamento d'ufficio recata dall’art. 21-nonies della L. 241/1990.
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