Variazioni essenziali: il dossier ANCE sulle norme regionali

Il Testo Unico Edilizia all’art. 32 definisce il concetto di “variazioni essenziali”, ovvero di quelle variazioni al progetto originario che possono essere considerati come una fascia intermedia di abusi edilizi, compresa tra la totale e la parziale difformità.

Variazioni essenziali: il dossier ANCE sulle norme regionali

Una tipologia di abusi non definita univocamente e quindi non sempre di semplice individuazione, tanto più che lo stesso d.P.R. n. 380/2001 demanda alle singole regioni la definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato.

Proprio per fare chiarezza e fornite un quadro completo, ANCE ha pubblicato un approfondimento contenente le diverse casistiche regionali, accompagnate dalla relativa disciplina di dettaglio.

Come sottolinea l’Associazione, mentre la variante non essenziale comporta modifiche di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento rispetto a quello approvato, la variante essenziale si caratterizza per una differenza sostanziale dal progetto edificatorio originario, ma non tale da costituire una totale difformità, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Inoltre, non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Il quadro normativo regionale

Non una definizione univoca, ma soltanto un ambito di riferimento, entro cui si collocano le singole normative regionali, con differenze anche abbastanza evidenti tra una legge e l’altra.

Il dossier intende quindi fare proprio chiarezza in materia, riportando il quadro sintetico con la norma regionale di riferimento (se esistente, perché per esempio Campania e Molise non l’hanno), e poi per ciascuna di esse, le previsioni relative a:

• Mutamento d’uso;
• Aumento cubatura/superficie;
• Modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione;
• Mutamento caratteristiche intervento
• Violazione norme antisismiche
• Eventuali ulteriori disposizioni.

Tra le varie disposizioni, ANCE evidenzia:

• in Calabria, l’introduzione della disciplina di dettaglio, con l’art. 13 della L.R. n. 25/2022;
• in Piemonte, la modifica delle caratteristiche degli interventi che costituiscono variazione essenziale, disciplinata dall’art. 6 della L.R. n. 19/1999);
• in Sicilia, l’introduzione della disposizione per cui la disciplina delle variazioni essenziali:
  • si applica anche agli edifici esistenti o in corso di costruzione;
  • non concorrono alla valutazione delle variazioni essenziali quelle che riguardano la dimensione delle scale degli androni e dei corpi tecnici necessari per allocare impianti tecnologici e tutte le altre destinazioni previste dal DM 801/1977 e quelle relative agli spessori e alle grandezze definiti dalla L.R. n. 4/2005 (art.12 della L.R. n. 16/2016);
  • in Toscana, la variazione delle percentuali di aumento di cubatura/superficie affinché l’intervento costituisca variazione essenziale (art. 197 L.R. n. 65/2014).

Sanatoria variazioni essenziali: le novità del Salva Casa

Un’importante novità è stata poi introdotta con la conversione del D.L. n. 69/2024 in legge n. 105/2024, che ha inserito le variazioni essenziali tra gli abusi per i quali è possibile richiedere la sanatoria semplficata di cui all’art. 36-bis.

Precedentemente le variazioni essenziali erano sanabili solo tramite l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del Testo Unico Edilizia, c.d. "doppia conformità" e quindi a condizione che:

• l'intervento fosse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità);
• fosse stata pagata la sanzione.

Con la legge di conversione del DL n. 69/2024 quindi:

• è stata modificata la rubrica dell’art. 36 e il suo comma 1 eliminando le “variazioni essenziali”;
• sono state inserite le variazioni essenziali all’art.36-bis, sia nella previsione di applicare sanzioni a carattere diverso, che in quella riferita al requisito della doppia conformità, nonché per quanto concerne l’efficacia del silenzio-assenso nel decorso di giorni quarantacinque senza pronuncia da parte dell’ente.