Variazioni essenziali e quadro normativo regionale: nuovo Dossier ANCE

Il confronto tra le normative regionali

Il Dossier ANCE mette a confronto le normative regionali, rilevando un panorama abbastanza diversificato con la previsione di percentuali e indicazioni molto differenti. Nel dettaglio, emergono alcune interessanti considerazioni:

• diversità di soglie quantitative: mentre in alcune Regioni (es. Piemonte, Lazio, Emilia-Romagna) le variazioni sono considerate essenziali oltre certe percentuali (es. 20% di incremento volumetrico), altre (come la Sicilia o la Puglia) utilizzano soglie più basse o criteri cumulativi. In Basilicata, ad esempio, il parametro è legato non solo alla percentuale, ma anche alla dimensione iniziale dell’edificio;
• localizzazione e sagoma: il criterio della “sovrapposizione inferiore al 50%” tra edificio assentito e realizzato ricorre in molte discipline regionali, ma con effetti differenti. Alcune Regioni, come la Toscana, lo considerano elemento sufficiente a configurare una variazione essenziale solo se si accompagna ad altre modifiche;
• interventi in aree vincolate: in linea con l’art. 32, comma 3, del TUE, la quasi totalità delle Regioni considera gli interventi difformi su immobili vincolati come totali difformità, con conseguenze più gravi anche ai fini repressivi;
• antisismica e natura del rischio: interessante è la tendenza, ormai generalizzata, a distinguere tra mere violazioni procedurali e violazioni strutturali delle norme tecniche, ritenute essenziali solo quando generano un rischio concreto, da valutare con calcolo statico.

In questa cornice normativa, l’intervento del legislatore con il nuovo art. 36-bis potrebbe avere ricadute rilevanti. In assenza di una revisione unificatrice a livello statale, la gestione delle varianti essenziali continuerà a dipendere dalla geografia amministrativa più che dalla tipologia dell’intervento.

Non è un caso che molte delle sentenze che abbiamo commentato in questi mesi — dal Consiglio di Stato al TAR — ruotino proprio attorno alla qualificazione dell’abuso edilizio: è parziale o totale? È una difformità sanabile o una violazione radicale? Domande che, in mancanza di regole chiare e uniformi, continuano a trovare risposta da caso a caso e da Regione a Regione.

In definitiva, il dossier ANCE conferma la necessità, per i tecnici e i giuristi, di mantenere un approccio sartoriale: la legittimità della variante dipende non solo dalla sua incidenza sul progetto originario, ma anche dal contesto normativo e territoriale in cui l’intervento è realizzato. Ancora una volta, nell’edilizia italiana, il dettaglio regionale fa (quasi) tutto.