Vendita e riacquisto prima casa: occhio alla decadenza delle agevolazioni

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto prima casa sono subordinate ad alcune condizioni, tra cui il fatto che, in caso di eventuale rivendita entro 5 anni dell’immobile, è necessario procedere con un nuovo acquisto entro un anno dall’alienazione, pena perdita dei benefici.

Acquisto prima casa e perdita agevolazioni fiscali: chiarimenti dalla Cassazione

Lo conferma ancora una volta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10562/2022, a seguito del ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza della Commissione Tributaria Regionale a favore di un contribuente.

Questi i fatti: un contribuente aveva impugnato presso la Commissione Tributaria Provinciale un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva disposto la revoca delle agevolazioni “prima casa” previste dall'art. 1 della tariffa parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986, motivata con il fatto che, a seguito di alienazione dell'immobile prima dello scadere del termine di cinque anni dalla data di acquisto, aveva comprato un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale oltre il termine di un anno previsto dalla normativa vigente.

Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso, ritenendo che l'inadempimento all'obbligo previsto dalla legge fosse dipeso da causa di forza maggiore. Il contribuente aveva, infatti, dedotto che la posticipazione della compravendita oltre il termine di un anno era dipeso da cause non dipendenti dalla propria volontà, avendo la società promissaria venditrice non tempestivamente adempiuto all'obbligo di consegna dell'immobile nella data fissata dal contratto preliminare.

Preliminare e contratto di compravendita: effetti giuridici diversi

Dopo il rigetto anche in secondo grado da parte della Commissione Tributaria Regionale, l'Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione. Sulla questione, la Corte ha ricordato che dal punto di vista civilistico il contratto preliminare di compravendita non produce che effetti obbligatori, mentre l'effetto traslativo della proprietà ex art. 1376 c.c., discende esclusivamente dal contratto definitivo o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo ai sensi dell'art. 2932 c.c..

Questa ratio va recepita anche in ambito tributario. Come spiegano gli ermellini, il significato letterale dell'espressione "acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale", quale elemento previsto ai fini della conservazione dell'agevolazione fiscale, rimanda univocamente alla necessità di porre in essere un negozio traslativo del diritto di proprietà di un immobile.

La stessa Cassazione ha chiarito che l'acquisto rilevante ai fini dell'ultima parte del quarto comma della nota II bis all'art. 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T.U. Registro può anche essere a titolo gratuito o riguardare una quota indivisa di un immobile, ma non è dubitabile che per "acquisto" si deve intendere l'acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita.

In base a questo principio di diritto, per conservare l'agevolazione fiscale c.d. "prima casa" non è sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, avente meramente effetti obbligatori, essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell'immobile, entro il termine previsto dalla legge.

Nel caso in esame, il contribuente ha agito in questo modo:

• ha trasferito a terzi la proprietà dell'immobile acquistato con il beneficio della prima casa entro il termine quinquennale dall'acquisto;
• ancor prima dell'alienazione dell'unità immobiliare, ha stipulato un contratto preliminare con una società di costruzioni avente ad oggetto l'acquisto della proprietà di un altro immobile;
• nessun contratto definitivo è stato concluso entro l'anno dall'alienazione dell'immobile acquistato dal contribuente con l'agevolazione fiscale.

Non imputabili, inevitabili, imprevedibil: le cause di forza maggiore

La CTR aveva continuato a sostenere il mantenimento del beneficio fiscale specificando che "Il contribuente, nel caso in esame, ha provato con adeguata documentazione che la mancata osservanza all'onere di riacquisto di altro immobile non è dipeso dalla sua volontà, bensì dalle violazioni contrattuali poste in essere dalla società promissaria venditrice, la quale non provvedeva ad adempiere ai diversi obblighi previsti nel contratto preliminare, non rispettando la data di consegna dell'immobile, termine che ove rispettato avrebbe consentito di osservare l'onere fiscale, conservando così il diritto all'agevolazione prevista dall'art. della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986".

Secondo la Cassazione, è errata la presunta sussistenza di stretta correlazione tra l'osservanza da parte del promissario acquirente del termine annuale previsto art. 1 del D.P.R. 131/1986, nota II bis e l'inadempimento da parte del promittente venditore dell'obbligo di consegna dell'immobile. Questo perché la consegna del bene oggetto del preliminare che le parti possono regolamentare a fronte di pagamenti anticipati non comporta di per sé alcun effetto traslativo della proprietà che si produce soltanto con la stipula del definitivo.

È solo il contratto definitivo a segnare il momento in cui va verificata l'osservanza da parte del contribuente del termine annuale «per l'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Per altro quelle che si sono verificate non sono definibili come causa di forza maggiore che, secondo l’orientamento giurisprudenziale, impedisce la decadenza dall'agevolazione "prima casa" quando riguardi un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.

In questo caso, la mancata conservazione del beneficio fiscale non è dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto, ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte- eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l'anno dalla precedente vendita.

Il ricorso è stato quindi accolto: senza contratto di acquisto e quindi acquisizione effettiva del diritto di proprietà entro un anno dalla vendita del precedente immobile, le agevolazioni prima casa decadono.