Verande: opere minimali o pertinenziali?

Tornano le verande protagoniste di un contenzioso legale. E ci sono "contro" il proprietario di un immobile e un'amministrazione comunale. Il cliché ormai è sempre lo stesso: il proprietario dell'immobile realizza delle verande abusive, il comune ordina di demolirle e di ripristinare i luoghi e poi tocca ai giudici del Tar sbrogliare la matassa. Come in questo caso. Allora analizziamo la sentenza del Tar Campania n. 4280/2021.

Veranda opera minimale o pertinenziale?

Assolutamente no, dicono i giudici. Le verande non possono essere considerate né opere minimali né pertinenziali. La "pertinenza urbanistica", dicono i giudici non può consentire la realizzazione di opere di grande consistenza soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato principale. "Il carattere pertinenziale in senso urbanistico va riconosciuto alle opere che, per loro natura, risultino funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale -si legge nella sentenza - siano prive di autonomo valore di mercato e non valutabili in termini di cubatura (o comunque dotate di volume minimo e trascurabile), in modo da non poter essere utilizzate autonomamente e separatamente dal manufatto cui accedono".

Permesso di costruire sempre?

No, dicono i giudici. "Gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al regime della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell'immobile cui accedono; tali strutture non possono viceversa ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni sono di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite". E nel caso analizzato le verande non sono tali da essere, in senso urbanistico "assorbite" o qualificate come meramente accessorie al manufatto principale.

Veranda nuovo locale autonomamente utilizzabile

Ormai è risaputo che gli interventi che "determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sulla balconata o sul terrazzo di copertura di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio di permesso di costruire. Ciò in quanto, in materia edilizia, una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile".

Che materiali scegliere per la veranda?

Non incide la scelta dei materiali da utilizzare per la realizzazione delle verande, dicono i giudici. "Non ha rilievo la natura dei materiali utilizzati per tale chiusura, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio o in legno, costituisce comunque un aumento volumetrico (nel caso di specie, una parte del manufatto è realizzata in muratura)", dicono i giudici. Inoltre, si legge nella sentenza, "le strutture fissate in maniera stabile al pavimento, comportano la chiusura di una parte del balcone o del terrazzo, con conseguente aumento di volumetria. Ed invero in materia urbanistico - edilizia il presupposto per l'esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di (almeno) un piano di base e due superfici verticali contigue, così da ottenere appunto una superficie chiusa su un minimo di tre lati".

Le modifiche dei prospetti

A prescindere da quanto affermato, dicono i giudici, le verande modificano i prospetti. E quindi, secondo quanto disposto dal DPR 380/2001 (il c.d. Testo Unico Edilizia), si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia nella misura in cui realizza "l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, laddove comporti, come nel caso di specie, una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inserisce". Entrambe le verande, quindi, possono essere intese quali interventi di ristrutturazione edilizia.

Ordine di demolizione e motivazione

Il proprietario delle due verande abusive contesta al comune di non aver abbastanza motivato l'ordine di demolizione. Ma, dicono i giudici, in presenza di opere abusive "l’ordine di rimessione in pristino è da intendersi come provvedimento doveroso. L’abusività delle opere – nel caso analizzato completamente acclarata – rende, infatti, l’ordine di demolizione rigidamente vincolato ragion per cui, persino in rapporto alla tutela dell’affidamento, esso non richiede alcuna specifica valutazione delle ragioni d'interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati non essendo, peraltro, configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto". Neppure è richiesta una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione in rapporto all’effettivo danno all’ambiente o al paesaggio e al già elevato grado di urbanizzazione dell’area: "L’interesse pubblico alla demolizione è, infatti, "in re ipsa", consistendo nel ripristino dell’assetto urbanistico violato", dicono i giudici. Per disporre la demolizione, dunque è sufficiente il richiamo dell'abusività dell'opera.

Danni alla parte legittimamente edificata

La demolizione può essere sospesa e trasformata in sanzione amministrativa se questa comporti gravi danni alla parte legittimamente edificata. Ma, badate bene, dicono i giudici, la cosa va dimostrata da una perizia tecnica. Nel caso analizzato la richiesta del proprietario delle due verande non è stata supportata da alcun elemento tecnico. E quindi va confermata l'ordinanza di demolizione. "La sanzione pecuniaria va disposta, in via alternativa, soltanto nel caso in cui sia oggettivamente impossibile procedere alla demolizione e, quindi, soltanto nel caso in cui risulti in maniera inequivoca che la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso senza che, pertanto, possano venire in rilievo aspetti relativi all’eccessiva onerosità dell’intervento", si legge nella sentenza. Tra l'altro, aggiungono i giudici, "per la natura delle opere, risulta alquanto improbabile che la loro demolizione comporti problemi statici al resto del fabbricato, trattandosi di superfertazioni in alluminio e vetri che non hanno alcuna funzione “portante” dell’edificio o di sue parti". E in chiusura l'ultima precisazione: un'ordinanza di demolizione non va anticipata da una comunicazione di avvio del procedimento: "Va emanata senza indugio e, in quanto tale, non deve essere preceduta da comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di una misura sanzionatoria per l'accertamento dell'inosservanza di disposizioni urbanistiche, secondo un procedimento di natura vincolata tipizzato dal legislatore e rigidamente disciplinato, che si ricollega ad un preciso presupposto di fatto, cioè l'abuso, di cui peraltro l'interessato non può non essere a conoscenza, rientrando direttamente nella sua sfera di controllo". Il ricorso è stato dunque respinto.