Vizi costruttivi: la Cassazione sulle responsabilità dell’impresa e del professionista

In caso di vizi gravi, l’impresa appaltatrice può chiamare in causa progettista e direttore dei lavori? Quale criterio va adottato per ripartire la responsabilità tra costruttore e tecnico?

Vizi costruttivi e responsabilità: interviene la Cassazione

Domande quanto mai attuali — soprattutto alla luce della corsa al Superbonus e delle problematiche che, inevitabilmente, emergeranno nei prossimi anni — a cui ha risposto la Corte di Cassazione con la recentissima ordinanza n. 7176/2025. Una pronuncia destinata ad avere un impatto concreto sulla prassi operativa, perché affronta una delle questioni più ricorrenti nella gestione delle opere edilizie: la ripartizione delle responsabilità in presenza di gravi difetti costruttivi.

Tutto parte dal ricorso di un Condominio, che agisce in giudizio per ottenere dall’impresa costruttrice il risarcimento dei danni causati da rilevanti vizi dell’edificio. L’impresa, a sua volta, chiama in manleva il professionista incaricato della progettazione e della direzione dei lavori, il quale coinvolge la propria compagnia assicurativa.

Si delinea così un intreccio di responsabilità piuttosto comune nella pratica edilizia:

• il Condominio contro l’impresa costruttrice;
• l’impresa contro il professionista;
• il professionista contro la propria assicurazione.

Una catena di rapporti giuridici che, in primo grado e in appello, ha portato al riconoscimento di una corresponsabilità tra impresa e tecnico, equamente ripartita in misura del 50%.

Il ricorso in Cassazione viene proposto dal professionista che solleva tra motivazioni:

• l’illegittimità della chiamata in manleva per assenza di denuncia dei vizi entro i termini previsti dall’art. 1670 c.c.;
• l’inammissibilità dell’appello incidentale ritenuta dalla Corte territoriale;
• l’errata condanna alle spese del grado di appello.

A sua volta, anche l’impresa propone ricorso incidentale, contestando il criterio equitativo utilizzato per la ripartizione della responsabilità.

Decadenza e responsabilità contrattuale

La Cassazione ha respinto sia il ricorso principale che quello incidentale, offrendo alcuni interessanti chiarimenti in merito ai profili giuridici che interessano la relazione tra impresa appaltatrice e direttore dei lavori.

Intanto, la chiamata in manleva è fondata su un rapporto contrattuale autonomo. Richiamando l’art. 106 c.p.c. (seconda parte), la Cassazione qualifica la chiamata del progettista come garanzia impropria. Si tratta quindi di un’azione autonoma, che non è soggetta né all’art. 1669 c.c. né ai termini di decadenza dell’art. 1670 c.c., riferibili esclusivamente a rapporti di subappalto.

Si applica, quindi, la disciplina della prestazione d’opera intellettuale. La responsabilità del professionista incaricato della progettazione e direzione lavori rientra nell’ambito degli artt. 2222 e ss. c.c. e non nel contratto d’appalto. Non valgono dunque i termini di decadenza o prescrizione propri della garanzia per vizi dell’opera.

Ma non solo, perché secondo la Cassazione, il Condominio non aveva alcun onere di denuncia nei confronti del professionista. L’azione promossa dall’impresa contro il tecnico è autonoma, fondata sulla violazione di obblighi contrattuali, e non subordinata alla previa comunicazione dei vizi da parte del committente.

In riferimento, infine, al criterio equitativo scelto dal giudice di merito per ripartire la responsabilità, la Cassazione ha confermato la distinzione delle responsabilità derivanti da errori progettuali rispetto a quelle dovute a difetti esecutivi. La direzione lavori è ritenuta responsabile anche per i vizi non progettuali, in quanto avrebbe dovuto esercitare un controllo continuo durante l’esecuzione dell’opera.

Il quadro normativo

Il riferimento all’art. 1669 c.c., che disciplina la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti costruttivi, è stato, dunque, correttamente delimitato e la Cassazione ha riaffermato che tale norma riguarda il rapporto tra committente e costruttore. Quando invece si entra nel rapporto tra costruttore e progettista/direttore dei lavori, non si applicano i termini decadenziali dell’art. 1669, ma le regole del contratto d’opera.

Di particolare rilievo è il richiamo alle Sezioni Unite (Cass. 15781/2005), che avevano già chiarito come l’azione di responsabilità verso il tecnico incaricato (sia come progettista che come direttore dei lavori) è di natura contrattuale e soggetta alle regole ordinarie sull’inadempimento, senza obbligo di preventiva denuncia del vizio.

In definitiva, la manleva per responsabilità professionale non è soggetta a termini decadenziali automatici e può essere proposta anche dopo anni, a condizione che venga provato l’inadempimento contrattuale.

Violazioni della Legge 10/1991: responsabilità progettuale aggravata

Un passaggio particolarmente rilevante della sentenza riguarda il mancato rispetto della Legge n. 10/1991, normativa cardine in materia di contenimento dei consumi energetici degli edifici. Secondo quanto rilevato dalla CTU e condiviso dai giudici di merito, la relazione tecnica redatta dal progettista conteneva numerose incongruenze che si sono riflesse in gravi difformità riscontrate in fase esecutiva.

Non solo: alcuni sistemi di ventilazione previsti in progetto non erano mai stati realizzati e le caldaie a condensazione installate non raggiungevano i valori minimi prescritti. L'origine di questi vizi è stata in parte attribuita all’impresa esecutrice, ma la Corte ha chiarito che la responsabilità preponderante ricadeva sul progettista-direttore dei lavori, il quale avrebbe dovuto garantire il rispetto delle prescrizioni tecniche sin dalla fase progettuale.

In questo contesto, la responsabilità del tecnico si è aggravata anche per la mancata vigilanza sull'esecuzione conforme dell’opera, confermando l’ormai consolidato principio secondo cui la direzione dei lavori non si esaurisce in un controllo episodico o documentale, ma richiede una verifica continua e sostanziale della conformità tra progetto e realizzazione, soprattutto su aspetti rilevanti come l’efficienza energetica.