Cosa sono e cosa fare in caso di difformità edilizie
Valutare la conformità di un immobile, la legittimità degli interventi e la possibilità di sanare eventuali abusi sono aspetti diversi ma complementari nell’attività quotidiana di tecnici e professionisti alle prese con la progettazione e la ristrutturazione di edifici.
Questi tre volumi permettono di approfondirli tutti in maniera dettagliata, garantendo una conoscenza completa, critica e consapevole della normativa in ambito edilizio-urbanistico e della sua applicazione in maniera pratica, comprese le possibili soluzioni in caso di abusi da sanare.
L’attività edilizia, nel suo variegato esplicarsi, soggiace alla disciplina conformativa stabilita per la tutela di specifici beni giuridici, interessi generali e valori fondamentali. Si tratta di una disciplina caratterizzata da alcune specificità, in particolare per quanto riguarda i concetti fondamentali che la permeano.
Si tratta di normative, lato sensu intese (costituenti il c.d. “diritto positivo”), che la giurisprudenza include tra i saperi professionali dell’esercente una professione regolamentata fondata su specifiche leges artis.
La loro comprensione, però, è non solo difficoltosa da parte di soggetti specificatamente formati sotto il profilo tecnico-scientifico, bensì anche gravosa in quanto le norme sono interpretate dalla giurisprudenza per formare il c.d. “diritto vivente”.
Pertanto, sia pure entro certi limiti (di esigibilità), i principi giurisprudenziali elaborati dalla giurisprudenza (specie in funzione nomofilattica, e cioè ove persegue di garantire l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge) non pare possano essere “ignorati” dal professionista tecnico.
Si è così pensato a un testo sulla conformità urbanistica degli interventi edilizi, rivolto principalmente ai tecnici, ma non solo, per offrire una sorta di mappa concettuale delle nozioni fondamentali e/o di quelle maggiormente critiche.
La redazione si è ispirata al modello del glossario, del compendio, già ampiamente utilizzati nella materia urbanistico-edilizia, per consentire una maggiore facilità di lettura, soprattutto se volta a supportare gli esercizi professionali per fornire al tecnico “dati e spunti informativi” utili per le proprie ed autonome elaborazioni intellettuali.
Per il succitato ruolo assunto dalla giurisprudenza, sia amministrativa che penale, si è scelto di darne ampio spazio riportando intere parti di sentenze, esplicativi dei percorsi argomentativi, condividendo quanto già autorevolmente affermato che «nessun commento può interpretare meglio da quanto espresso dal testo».
È un lavoro che appare sin da subito work in progress, destinato cioè ad essere implementato e/o modificato al variare di norme e relative interpretazioni giurisprudenziali.
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La giurisprudenza ritiene che al professionista tecnico, nell’ambito dell’esatto adempimento dell’obbligazione assunta con l’incarico, competa la redazione di un progetto conforme alle norme tecniche e giuridiche che regolano l’edificazione su di un dato territorio, compresa la scelta dei titoli abilitativi idonei per realizzare l’intervento.
Pertanto, le normative lato sensu intese rientrano tra i saperi esigibili (c.d. leges artis) al professionista, con le “ovvie” difficoltà date dalla specifica formazione tecnica (e non giuridica), soprattutto dovendo considerare che le norme non vanno “conosciute” nel solo fatto che esistono in quanto tali, bensì nel loro contenuto (per poter essere applicate al caso concreto). Difficoltà che, caratterizzando lo stesso mondo del diritto (giurisprudenza e dottrina), aggiunge una particolare criticità professionale in ambito tecnico.
La presente guida rappresenta un vero e proprio testo sulla legittimità degli interventi edilizi, rivolto non solo ai tecnici progettisti, bensì anche a quelli delle pubbliche amministrazioni, ai consulenti tecnici e ai valutatori immobiliari, oltre che ai cultori della materia, in grado di offrire una sorta di mappa concettuale sistematica della “materia”, con debite verticalizzazioni a commento e supporto dei dettati normativi e dei principi fondamentali.
In considerazione del ruolo assunto dalla giurisprudenza, sia amministrativa che penale, si è scelto di dare prevalenza ai commenti/supporti di tipo giurisprudenziale, riportando stralci argomentativi, senza alcuna operazione riassuntiva o di elaborativa di massime.
La trattazione sistematica, sintetica ma esaustiva di ciò che si ritene costituire l’essenzialità della materia, si vuole porre a supporto degli esercizi professionali, consentendo altresì una lettura anche per singoli paragrafi, e cioè senza costringere il lettore a seguire un percorso sequenziale degli stessi, in quanto redatti senza operare rinvii, preferendo la loro “autosufficienza”, sia pure nel convincimento dell’utilità della c.d. “ridondanza dell’essenziale” (con riporti diretti o in nota).
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Tra le esigenze dei professionisti tecnici, liberi professionisti (progettisti, esperti del giudice esecutivo, consulenti tecnici nei procedimenti giudiziali e stragiudiziali) e tecnici degli enti locali, assume rilevanza crescente la regolarizzazione degli abusi edilizi, anche in ragione della loro ampia e articolata nozione giuridica. Infatti, la regolarità urbanistico-edilizia e paesaggistica è condizione indispensabile per poter eseguire legittimamente qualsiasi intervento successivo di per sé legittimo, e non diventare a sua volta abusivo.
La sanatoria ordinaria degli abusi edilizi (non per condono) è rigidamente disciplinata dalla normativa con l’istituto dell’accertamento di conformità, disciplina sulla quale interviene continuamente la giurisprudenza, nel suo non facile compito di ricondurre le fattispecie concrete alle fattispecie astratte in un dato contesto temporale, anche con interpretazioni che risentono della caratterizzazione delle giurisdizioni (Costituzionale, Amministrativa, Penale). La non facile convivenza tra il diritto positivo (leggi nazionali, regionali e regolamenti comunali), che è stato ed è in continua evoluzione, e quello vivente, di matrice giurisprudenziale, il quale risente della specificità della giurisdizione, determina una situazione dove, pur nella comprensibile differenziazione valutativa, registra orientamenti mutevoli tanto che uno stesso fatto può essere diversamente apprezzato e apprezzabile, anche nel tempo, e cioè nel momento della sua realizzazione e in quello attuale.
Il volume offre una disamina sistematica, concisa ma esaustiva sulle sanatorie, esponendo i quadri normativi e concettuali essenziali, su basi giurisprudenziali, con una ricca sezione di approfondimenti per evidenziare possibili profili di criticità e soprattutto offrire spunti argomentativi da sviluppare nella pratica professionale.
Il testo è pensato come strumento di lavoro dal taglio necessariamente tecnico-giuridico e pratico e, in questa seconda edizione, è aggiornato con le modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal Decreto Semplificazioni n. 76/2020, convertito dalla Legge n. 120/2020.
La WebApp inclusa è parte integrante della presente pubblicazione e gestisce una banca dati di riferimento con normativa (nazionale e regionale) e giurisprudenza, consultabile attraverso un motore di ricerca (la banca dati sarà aggiornata automaticamente per 365 giorni dall’attivazione della WebApp).
Romolo Balasso, architetto libero professionista, già autore di diverse pubblicazioni, svolge principalmente attività di consulente e formatore, approfondendo quegli aspetti tecnici regolati dal diritto positivo e vivente. È presidente del Centro Studi tecnico-giuridici Tecnojus, libera associazione volontaristica e senza scopo di lucro che unisce tecnici e giuristi nel comune intento di condividere la propria cultura professionale ed esperienziale su tematiche comuni, collaborando a livello nazionale con vari organismi professionali, istituzionali e categoriali.