Recupero sottotetti, sopraelevazioni e sanatoria edilizia: interessante sentenza del Consiglio di Stato

Attualmente, con l'entrata in vigore della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), che ha apportato modifiche significative al Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), il recupero dei sottotetti e la sanatoria edilizia sono temi di grande interesse. Nell’attesa che le nuove disposizioni comincino a produrre effetti tangibili, il dato di fatto è rappresentato dagli interventi della giustizia amministrativa.

Recupero sottotetti e sopraelevazione: interviene il Consiglio di Stato

Il recupero dei sottotetti a fini abitativi è una pratica regolata dalla normativa regionale e nazionale, con l’obiettivo di limitare il consumo di suolo e favorire l’efficienza energetica. Tuttavia, sul recupero dei sottotetti occorre fare la dovuta cautela. Lo dimostra una interessante pronuncia del Consiglio di Stato (sentenza n. 7631/2024) che riguarda una richiesta di riforma di una precedente decisione di primo grado, che a sua volta aveva confermato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune e relativa ad una istanza di accertamento di conformità sulla quale si era formato il “silenzio-rigetto”.

Nel caso di specie, i ricorrenti avevano richiesto la sanatoria edilizia per un intervento che prevedeva una sopraelevazione e il recupero del sottotetto. Tuttavia, la Commissione Igienico Edilizia Comunale ha negato l’autorizzazione, ritenendo non applicabile la normativa sul recupero sottotetti in quanto il nuovo piano creato non rispettava le altezze minime e i requisiti urbanistici.

Il ricorso

A questo punto segue l’ordine di demolizione che viene impugnato prima al TAR (che lo respinge) e poi in secondo grado sulla base delle seguenti doglianze:

• il procedimento di sanatoria non si sarebbe concluso con un provvedimento espresso, atteso che è stato soltanto comunicato il parere sfavorevole espresso dalla Commissione edilizia, peraltro, non vincolante;
• anche a voler considerare la mera comunicazione del parere della Commissione edilizia l’atto conclusivo del procedimento, quest’ultima è stata comunque adottata in violazione dell’art. 10 bis della L. n. 241/1990;
• la manifestazione delle ragioni ostative all’accoglimento della sanatoria con particolare riferimento alla natura delle opere realizzate e alla loro riconducibilità alla pertinente disciplina edilizia e urbanistica avrebbero consentito ai ricorrenti di svolgere le opportune controdeduzioni con il raggiungimento delle finalità partecipative che la giurisprudenza ritiene inderogabili;
• non sarebbe comprensibile come la realizzazione di un intervento diverso solo nella disposizione degli spazi e nelle modalità di realizzazione, senza aumento di sagoma, volume e superfici utili, possa essere ritenuto “incompatibile” con le previsioni di PRGC per la sola (e non chiara) ragione per cui i ricorrenti avrebbero richiesto di sanare gli abusi contestati, valutando e considerando “quale sottotetto il secondo piano dell’edificio, il cui volume, ormai, non si trova più a contatto con la sagoma di copertura dell’edificio”;
• sia il provvedimento impugnato, quanto la sentenza del TAR Piemonte, sarebbero del tutto privi di una adeguata motivazione;
• il provvedimento di diniego non farebbe alcun riferimento a quali siano gli elementi di fatto che non consentirebbero l’accertamento di conformità ex art. 36 d.p.r. n. 380/2001 e la loro correlazione con le norme di piano.