Sanare gli abusi edilizi previsti dal DPR n. 380/2001 dopo il Decreto Semplificazioni

Sanare gli abusi edilizi, accertamento di conformità e responsabilità

Come già anticipato, per gli immobili non condonati la disciplina applicabile è quella descritta nel Titolo IV (Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e responsabilità) del Testo Unico Edilizia, che prevede la sola possibilità di sanatoria attraverso una procedura definita "accertamento di conformità", ovvero, qualora ne ricorrano i presupposti, la c.d. fiscalizzazione dell’abuso.

Partiamo da una considerazione che riguarda la responsabilità degli abusi edilizi. La sentenza della Corte di Cassazione n. 49022 del 25 ottobre 2019 ha confermato che per i lavori di costruzione edilizia effettuati in assenza del relativo permesso di costruire o difformi dallo stesso, tutti gli esecutori materiali dei lavori, che prestano la loro attività alle dipendenze del costruttore, possono concorrere, per colpa, nella commissione dell'illecito per il caso di mancanza del permesso di costruire, se non adempiono all'onere di accertare l'intervenuto rilascio del provvedimento abilitante e la sua conformità. Il primo responsabile, a cui saranno indirizzati gli eventuali provvedimento di natura civile e penale, è il proprietario dell'immobile a cui spetta ogni onere circa la sanatoria dell'abuso o la sua demolizione.

Il Testo Unico Edilizia suddivise gli abusi in diverse categorie tra le quali (le più "tipiche"):

• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Nel primo caso è prevista la demolizione dell'abuso per rendere gli edifici conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro un termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile.

Anche nel secondo caso è prevista la rimozione o demolizione degli abusi da parte dei un termine fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso. E anche in questo caso, il DPR n. 380/2001 prevede che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può applicare una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

In riferimento al terzo caso, interventi eseguiti in base a permesso annullato, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale. La valutazione dell'agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa. L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36.