Superbonus 110% e abusi edilizi: le irregolarità urbanistico-edilizie bloccano le detrazioni fiscale

Superbonus 110%: dovrebbe essere chiaro dalla previsione delle prime detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, ma solo negli ultimi mesi si è cominciato a domandare se eventuali difformità urbanistico-edilizie presenti su un immobile bloccano la fruizione dei benefici del 110% (c.d. Superbonus) previsti dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

Superbonus 110%: ottima occasione ma non per tutti

Tralasciando il caso di immobili completamente abusivi (e non sono pochi in Italia), la situazione urbanistico-edilizia del patrimonio immobiliare italiano ha imposto serie riflessioni a seguito della nascita delle nuove detrazioni fiscali del 110% che, giustamente, prevedono non poche verifiche per poter essere correttamente fruite dai contribuenti.

Oltre ai requisiti previsti dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio, l'art. 49, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) ha sempre previsto che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

Superbonus 110%: abusi edilizie e tolleranze costruttive

L'art. 10, comma 1, lettera p), del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, ha inoltre introdotto nel Testo Unico Edilizia l'articolo 34-bis (Tolleranze costruttive) che prevede:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Proprio per questo, un'unità immobiliare non in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio non potrà godere di alcuna detrazione fiscale (quindi anche del superbonus), almeno fino a quando l'abuso non sarà sanato. Resta inteso che, come previsto dal su menzionato art. 34-bis, sono ammesse discordanze del 2% rispetto ad altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari previste nel titolo abilitativo.