Dall’abitabilità all’agibilità: il Consiglio di Stato sull’evoluzione della disciplina

Dall’abitabilità all’agibilità: l’evoluzione normativa

Le origini: la salubrità come condizione per abitare

Fino agli anni ’90, il concetto di “abitabilità” discendeva dall’art. 221 del R.D. n. 1265/1934 (testo unico delle leggi sanitarie), che subordinava l’uso residenziale degli immobili alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie. La competenza era in capo alle Unità sanitarie locali, con logiche prevalentemente sanitarie e non strutturali.

La riforma del 1994: abitabilità e agibilità si unificano

Con il d.P.R. n. 425/1994 viene unificata la disciplina per abitabilità e agibilità: si inizia a riconoscere che la salubrità non è sufficiente a garantire la legalità dell’uso, richiedendo invece:

• il certificato di collaudo;
• la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione;
• una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

Il Testo Unico Edilizia

Con il d.P.R. n. 380/2001, l’abitabilità muta il nome in agibilità diventa un titolo unico e necessario per tutte le destinazioni d’uso. L’art. 24 infatti attiene alla «sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato».

sicurezza statica;

• salubrità;
• risparmio energetico;
• accessibilità;
• conformità urbanistica;
• corretta installazione impiantistica.

Le modifiche del “Salva Casa” (d.l. 69/2024)

Le novità introdotte dal decreto “Salva Casa” intervengono in chiave semplificatoria, soprattutto per le unità immobiliari preesistenti o parziali:

• esclusione della nuova agibilità per lavori interni (art. 24, comma 3-bis): se gli interventi non alterano i requisiti strutturali, energetici o impiantistici, non è necessaria nuova SCIA per agibilità.
• agibilità parziale (art. 24, comma 4): ammessa anche per singole unità immobiliari funzionalmente autonome.
• eliminazione della sanzione pecuniaria per mancata agibilità, escludendo l’illecitazione automatica, ma restano conseguenze civili e urbanistiche.