Abusi edilizi e compatibilità paesaggistica: cos’è il volume tecnico?

Cambia qualcosa con il Salva Casa?

In casi analoghi, qualcosa sarebbe potuto cambiare dopo l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), di modifica del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE)?

La risposta non è affatto semplice e andrebbe preso in considerazione il nuovo art. 36-bis del TUE che disciplina la nuova “sanatoria edilizia semplificata” applicabile agli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 37 del TUE;

e alle le variazioni essenziali di cui all’art. 32 del TUE.

Da considerare che questa nuova sanatoria (che richiede la doppia conformità “asimmetrica”) consente la regolarizzazione anche degli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati.

Per la sanatoria serve il parere dell'autorità preposta alla gestione del vincolo in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, sul quale vige il silenzio-assenso dopo 90 giorni.

Di fatto, questa disposizione del TUE ha ampliato la casistica di cui all’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004, per il quale la Soprintendenza, nel caso oggetto della sentenza del Consiglio di Stato, aveva espresso diniego.

Ciò che andrebbe chiarito è se la realizzazione di un locale di superficie 6,70 mq e altezza di m. 2,19 destinato “a vano tecnologico per ghiacciaie” rientra nelle casistiche di sanatoria di cui all’art. 36-bis. Se così fosse, la Soprintendenza potrebbe ugualmente negare la compatibilità paesaggistica ma motivandola diversamente dal presupposto di cui al comma 4, art. 167, D.Lgs. n. 167/2004 a mente del quale (lo ricordiamo):

“L'autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

A questo punto, nel caso di via libera della Soprintendenza, occorrerebbe dimostrare la doppia conformità asimmetrica e, quindi, se l'intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.