Abusi edilizi: quando la sanzione sostituisce la demolizione?
Il Testo Unico Edilizia, in alcuni casi, consente l’applicazione di una sanzione alternativa alla demolizione. Vediamo quando ed i suoi effetti sullo stato legittimo dell’immobile
Totale difformità o variazioni essenziali
L’art. 31, comma 1, del Testo Unico Edilizia (TUE) definisce “interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire” quelli che “comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.
Il successivo art. 32, comma 2, del TUE definisce le variazioni essenziali (rimandandone i dettagli alle Regioni) quegli interventi per i quali si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, il Testo Unico Edilizia prevede la loro sanatoria al ricorrere delle condizioni stabilite all’art. 36:
- doppia conformità “simmetrica” alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria;
- pagamento a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16.
Nel caso delle variazioni essenziali, invece, dopo le modifiche arrivate dal Decreto Salva Casa, è possibile applicare la sanatoria “semplificata” ai sensi dell’art. 36-bis per il quale è necessaria:
- la doppia conformità “asimmetrica” alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento;
- il pagamento, a titolo di oblazione, di un importo che dovrà essere calcolato ai sensi del comma 5, art. 36-bis, del TUE.
Nel caso in cui non sia possibile sanare le due tipologie di intervento utilizzando le due procedure previste ai citati artt. 36 e 36-bis, alla demolizione non c’è alcuna alternativa e si applica quanto previsto all’art. 31 del TUE ovvero:
- ordine di demolizione;
- accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire se entro 90 giorni il proprietario non provvede;
- tale accertamento costituisce titolo per l’acquisizione del bene e dell’area di sedime al patrimonio comunale.
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