Abusi edilizi: tipologie, conseguenze e rimedi dal Consiglio di Stato

La base normativa e concettuale: il Testo Unico Edilizia e lo stato legittimo

Di fondamentale importanza, per comprendere i successivi argomenti, è la prima parte dedicata all’inquadramento normativo, dove risulta centrale il concetto di stato legittimo dell’immobile.

Richiamando il d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, Testo Unico Edilizia), nel quale vengono riportate le disposizioni generali relative ai titoli abilitativi richiesti per la legittima realizzazione di attività edilizia - distinguendo fra: “Attività edilizia libera” (art. 6); “Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata” (art. 6 bis); Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni” (art. 7); “Interventi subordinati a permesso di costruire” (art. 10); “Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività” (art. 22); “Interventi subordinati a 3 segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire” (art. 23); “Permesso di costruire convenzionato” (art. 28 bis),- il principio cardine che presidia l’attività edilizia è che, salve le ipotesi di attività libera, per costruire è necessario un titolo edilizio, il quale attesta la legittimità del manufatto.

Ai sensi dell’art. 9 bis, rubricato “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”, «Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati».

Al fine di agevolare la prova dello stato legittimo dell’immobile, laddove si tratti di manufatti che insistono in loco da molti anni, il legislatore ha introdotto il comma 1 bis (aggiunto dall'articolo 10, comma 1, lettera d), numero 2), del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120), che consente di attingere ai titoli abilitativi relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.

Esso stabilisce che «Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».

Lo “stato legittimo dell’immobile”, dunque, riguarda una sua condizione permanente, preesistente alla stessa entrata in vigore della disposizione, da riferire a opere ante ‘67 ovvero in epoca ancor più risalente, nei centri urbani poi dotatisi di un regolamento che richiedeva la licenza edilizia per l’edificazione, o per cui esiste solo un principio di prova di un titolo edilizio, il cui originale o la cui copia non è più rintracciabile.