Abusi edilizi: tipologie, conseguenze e rimedi dal Consiglio di Stato

L’abuso edilizio: definizione e conseguenze

Altro concetto cardine è quello di abuso edilizio, ossia qualunque intervento effettuato in assenza o in difformità dal titolo edilizio.

Le tipologie di abuso edilizio sono individuate dal seguente gruppo di norme collocato nel Capo II del Titolo IV:

• art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”,
• art. 32 “Determinazione delle variazioni essenziali”, secondo cui «l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
  • a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
  • b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
  •  c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
  • d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
  • e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali»;
• art. 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”;
• art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”;
• art. 34 bis “Tolleranze costruttive”;
• art. 35 “Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici”
• art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità”;
• art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”.

Le conseguenze degli abusi edilizi: la sospensione dei lavori 

Cosa accade in caso di abusi edilizi? Il presupposto ricade nell’art  27, comma 1, t.u. edilizia che detta il principio generale in materia di vigilanza stabilendo che «Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi».

Il comma 3 attribuisce al dirigente o al responsabile dell’ufficio comunale competente il potere di adottare l’ordine di immediata sospensione dei lavori edilizi qualora sia stata rilevata l’inosservanza delle norme e delle prescrizioni vigenti in materia urbanistico-edilizia ovvero delle modalità esecutive dell’opera fissate nei titoli abilitativi. La sospensione ha efficacia fino all’adozione dei provvedimenti definitivi “da adottare e notificare entro quarantacinque giorni dall’ordine di sospensione dei lavori”.

Le conseguenze degli abusi edilizi: l'ordine di demolizione

Ai sensi dell’art. 27 del testo unico dell’edilizia in presenza di opere abusive di regola ne va ordinata la demolizione. Dispone, infatti, il primo periodo del secondo comma: «Il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi».

Particolarmente rilevante, nella definizione dell’ordine di demolizione è il fattore tempo che non esingue il reato di abuso edilizio, motivo per cui, per come disposto dall’Aduanza Plenaria del 17 ottobre 2017, n. 9, “il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell'abuso. Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell'ipotesi in cui l'ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell'abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell'abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell'onere di ripristino".

Inoltre l’ordine di demolizione è un provvedimento a contenuto vincolato che non necessita né di comunicazione di avvio del procedimento né di particolare motivazione.

Infine, a disciplinare la scansione procedimentale dell’ordine di demolizione è l’art. 31, secondo cui il comune – anziché procedere esso stesso senz’altro alla demolizione o dopo avere attivato il procedimento previsto dall’art. 27 senza concluderlo – accerta l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32 e ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

I successivi due commi dell’articolo 31 dispongono che:

• se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita
• l'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente».

Dunque, per espressa previsione di legge, la mancata esecuzione dell’ordine di ripristino impartito dal dirigente comunale comporta l’acquisizione gratuita del bene abusivo e dell’area di sedime al patrimonio del comune.