Abusi edilizi: via libera alla sanatoria condizionata e al silenzio-assenso

Occhio alle variazioni essenziali

Per la procedura di sanatoria di cui al nuovo art. 36-bis del TUE, appare opportuno ricordare che la stessa non può essere attivata per gli interventi realizzati:

• in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali.

L’art. 32, comma 1 del TUE definisce le condizioni per ricadere nelle “variazioni essenziali” ovvero:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal DM n. 1444/1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

È chiaro che si tratta di condizioni “generali” e lo stesso art. 32 del TUE rimette alle Regioni in compito di stabilire quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato.

Dal punto di vista generale, l’art. 32, comma 2, del TUE ammette che non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Nel caso, invece, di immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, le condizioni indicate per le variazioni essenziali sono considerate totali difformità dal permesso. Fuori da queste condizioni, tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Per comprendere se si tratta di variazioni essenziali è, dunque, indispensabile verificare la normativa regionale. Volendo fare un esempio, la Regione Lazio ha normato le variazioni essenziali con l’art. 17 della Legge regionale 11 agosto 2008, n. 15, secondo la quale costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968;
• mutamento delle destinazioni d’uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell’articolo 7, terzo comma, della l.r. 36/1987, il permesso di costruire;
• aumento superiore al 2% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;
• modifica dell’altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore al 10%, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;
• modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10% della sagoma stessa;
• modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50%;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali.