Abusi, fiscalizzazione e condono edilizio: interviene la Cassazione

In quali casi è possibile evitare la demolizione di un abuso edilizio? Quando e come si applica la sanzione alternativa alla demolizione (c.d. fiscalizzazione)? E fino a che punto il terzo condono edilizio permette la sanatoria straordinaria di opere di grande volumetria?

Abusi, fiscalizzazione e condono edilizio: la sentenza della Corte di Cassazione

Ha risposto a queste domande la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7381 del 24 febbraio 2025 che affronta due questioni centrali relative alle procedure sanzionatorie contemplate all’interno del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) e i limiti applicativi imposti dalla Legge n. 326/2003 (di conversione del D.L. n. 269/2003) per accedere alla sanatoria straordinaria (terzo condono edilizio)

In particolare, la Cassazione ha chiarito due aspetti fondamentali ormai ampiamente consolidati:

• la fiscalizzazione dell’abuso edilizio (sanzione alternativa alla demolizione), di cui all’art. 33, comma 2, del TUE, è possibile solo se vi è un’impossibilità oggettiva ed assoluta di eseguire la demolizione;
• il limite volumetrico del terzo Condono edilizio non può essere aggirato frammentando la richiesta di sanatoria in più domande riferite allo stesso immobile.

Fondamentale è il primo chiarimento, soprattutto in considerazione delle recenti modifiche apportate al TUE da parte della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) che, innovando e ampliando i contenuti dell’art. 9-bis, comma 1-bis, ha inserito il pagamento delle sanzioni alternative alle demolizioni tra le procedure che concorrono alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare.

In tal senso, risulta chiaro che accedere alla fiscalizzazione dopo il Salva Casa risulta avere una valenza maggiore.