Abuso edilizio o no? il Consiglio di Stato sull’onere di datazione delle opere

Come si prova la data di realizzazione di un immobile? Quali sono gli elementi probatori che il privato deve presentare per dimostrare che un edificio è stato costruito prima dell’introduzione dell’obbligo di titolo edilizio? E cosa accade se la pubblica amministrazione non analizza adeguatamente la documentazione fornita?

Abuso edilizio e datazione delle opere: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Domande cruciali, che tornano al centro dell’attenzione con la sentenza del Consiglio di Stato n. 1924 del 7 marzo 2025, che affronta un tema spesso dibattuto: l’onere della prova in materia di stato legittimo degli immobili e la correttezza dell’istruttoria condotta dai Comuni prima di emettere un’ordinanza di demolizione.

Tema che va analizzato prendendo come riferimento l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), recentemente modificato dal Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024 e sul quale è intervenuto il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con le ormai note “Linee di indirizzo e criteri interpretativi”.

In particolare, il citato comma 1-bis stabilisce due diverse modalità per determinare lo stato legittimo a seconda che si tratti di immobili:

• costruiti dopo l’introduzione dell’obbligo del titolo edilizio;
• realizzati prima dell’obbligo di titolo edilizio.

In quest’ultimo caso, la legittimità deve essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti quali aerofotogrammetrie, estratti cartografici, documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Su questo tema la giurisprudenza è ormai pacifica e ha fornito un principio consolidato: l’onere della prova spetta al privato. È l’interessato che deve dimostrare la data di realizzazione dell’immobile e la sua consistenza originaria, fornendo atti e documenti inconfutabili. Tuttavia, il principio della "vicinanza della prova" consente un’attenuazione dell’onere probatorio in determinate circostanze.