Abuso edilizio totale, parziale e variazione essenziale: quando scatta la demolizione?

Abuso totale, variazione essenziale e abuso parziale: cosa cambia?

Il cuore della questione riguarda la qualificazione giuridica dell’illecito edilizio. Non tutti gli abusi sono uguali, e la differenza tra abuso totale, variazione essenziale e abuso parziale è determinante per stabilire quale sanzione si applica e se esistono margini di regolarizzazione.

Le definizioni (mai del tutto nitide) sono le seguenti:

• abuso totale: si verifica quando l’opera viene realizzata senza alcun titolo edilizio oppure in modo completamente difforme rispetto a quanto autorizzato. In questi casi, la sanzione è sempre la demolizione (art. 31 del TUE) e la possibilità di sanatoria è unicamente quella ordinaria di cui all’art. 36;
• variazione essenziale: è una modifica sostanziale rispetto al progetto approvato, tale da incidere sugli elementi fondamentali dell’intervento edilizio (ad esempio, volume, sagoma, altezze o localizzazione dell’edificio). Anche qui la sanzione prevista è la demolizione (art. 32 del TUE) ma, a differenza dall’abuso totale, è oggi regolarizzabile utilizzando la sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis;
• abuso parziale: riguarda modifiche non sostanziali che non alterano in maniera significativa il progetto originario. In questo caso, il TUE prevede dei casi residuali un cui la demolizione può essere sostituita da una sanzione alternativa e concede la possibilità di sanatoria di cui all’art. 36-bis.

Nel caso esaminato, la traslazione dell’edificio è stata qualificata come variazione essenziale. Tuttavia, trattandosi di area soggetta a vincolo idrogeologico, si applica l’art. 32, comma 3, TUE, che equipara l’intervento a un abuso totale e impone la demolizione senza possibilità di sanzione alternativa.