Ampliamento e sopraelevazione: parziale difformità o variazione essenziale?

Parziali, totali difformità e variazioni essenziali hanno sempre avuto dei contorni “non particolarmente marcati”. Molte delle condizioni richieste per il passaggio da una categoria all’altra sono, infatti, demandate alle Regioni (alcune delle quali non hanno mai legiferato). La necessaria conseguenza è che per dirimere alcune questioni è necessario l’intervento della giustizia amministrativa.

Parziale difformità e variazione essenziale: interviene il Consiglio di Stato

Così è accaduto con la sentenza 24 dicembre 2024, n. 10380, mediante la quale il Consiglio di Stato ha fornito un importante chiarimento che riguarda la differenza tra “parziale difformità” e “variazione essenziale”, ed in quale delle due rientra un intervento di ampliamento e di sopraelevazione.

Una differenza sostanziale perché a seconda se si tratti di “parziale difformità” o “variazione essenziale” è possibile ricadere all’interno dell’art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali) o dell’art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) del Testo Unico dell'Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001).

La conseguenza è che:

• nel caso di variazione essenziale, oggi è possibile unicamente sanare l’abuso utilizzando la sanatoria semplificata (doppia conformità “asincrona”) di cui all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia e, se non è possibile sanare, alla demolizione non c’è alternativa (o "quasi", come vedremo di seguito);
• se, diversamente, si tratta di parziale difformità, se non è possibile sanare (sempre art. 36-bis, TUE), residua la possibilità di “fiscalizzazione dell’abuso” (sanzione alternativa) di cui all’art. 34, comma 2, TUE.