Bonus edilizi e spese sulle parti comuni: come funziona nei condomini

Esempi pratici

1. Il Sig. Benelli è proprietario di un immobile adibito fino a tutto il 2024 ad abitazione principale della sua famiglia. Dal 1° gennaio 2025 concede l’immobile in comodato gratuito al figlio appena convolato a nozze. L’edificio condominiale aveva subìto degli interventi importanti di ristrutturazione edilizia nel 2024 ma, a differenza del Sig. Benelli, tutti gli altri condòmini non avevano saldato le spese entro la fine dell’anno non consentendo all’amministratore di raccogliere le somme necessarie per saldare l’impresa esecutrice. Per questo motivo, il bonifico parlante è stato effettuato solo nei primi mesi del 2025 quando tutti gli altri condòmini hanno adempiuto al loro dovere. In questo caso, il sostenimento della spesa è stato effettuato nel 2025 e il Sig. Benelli potrà portare la spesa sostenuta nel 2024 con l’aliquota inferiore del 36%, e non del 50% come lui prevedeva, solo nella dichiarazione dei redditi per il 2025 mod. 730/2026.
2. Il Sig. Morini è locatario di un immobile adibito ad abitazione principale e nel 2024 sono stati effettuati degli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali. In base al contratto di locazione, è stato stabilito che le spese ordinarie relative alle parti comuni spettano al locatario che provvede tempestivamente a saldare nel 2024. Nonostante l’amministratore abbia effettuato il bonifico parlante nel 2025, il possesso dell’immobile in qualità di locatario non permette al Sig. Morini di portare in detrazione le spese sostenute nel 2024 con aliquota al 50% bensì al 36%.
3. Il Sig. Gilera è proprietario di un appartamento utilizzato come seconda casa e ubicato in un condominio su cui sono stati realizzati alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Le spese sono state anticipate dall’amministratore nel 2024 ma il Sig. Gilera non ha ancora versato alcuna somma a tale titolo. In questo caso, se il proprietario verserà la quota entro il 31 ottobre 2025, potrà portare in detrazione la spesa al 50% già nella dichiarazione dei redditi da presentare quest’anno nonostante l’appartamento sia utilizzato come seconda casa. Se, invece, verserà la quota successivamente a tale data, sembra che la spesa sia esclusa. Infatti, la Circolare 121/E/1998 afferma che restano escluse le quote non saldate dal condòmino entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, anche se l'amministratore ha provveduto al pagamento.
4. Il Sig. Antonio Ducati abita, insieme ai suoi due fratelli, Giuseppe e Luigi, in un mini-condominio composto da tre unità immobiliari di proprietà esclusive di ognuno di loro e tutte adibite ad abitazione principale. Nel 2024 decidono di iniziare degli interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni che proseguono anche nel 2025. Antonio viene nominato il rappresentante dei condòmini che adempierà tutti gli obblighi previsti dalla normativa. A gennaio 2025 Giuseppe vende pro-quota agli altri due fratelli il suo appartamento i quali diventano, quindi, proprietari di un secondo immobile indiviso. Le spese sostenute nel 2024 sono state pagate e versate anticipatamente dai due fratelli ad Antonio che li rappresenta ma il bonifico parlante all’impresa viene fatto nel 2025. In questo caso, si verifica che Antonio e Luigi porteranno in detrazione il 50% delle spese per le quote riferite ai loro appartamenti, mentre le spese relative alla quota di proprietà dell’immobile acquistato saranno detraibili al 36%, sempre se nell’atto di compravendita non venga inserita nessuna clausola di trasferimento dei bonus edilizi in capo al venditore. In caso contrario, Giuseppe non potrebbe nemmeno portare in detrazione le spese sostenute nel 2024 in quanto il bonifico parlante è stato effettuato nel 2025, anno in cui Giuseppe non è più proprietario dell’immobile.

Un ultimo caso particolare si verifica allorquando si è in presenza di cessione del credito o sconto in fattura, le opzioni alla detrazione che sono state possibili, in alcuni casi, fino al 31 dicembre 2024, ad esclusione del superbonus. In questo caso, non si applica la regola del pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi da parte del condòmino e la quota non scontata o non ceduta andava pagata entro e non oltre il 31 dicembre 2024.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità