Cambio di destinazione d’uso: niente più CILA dopo il Salva Casa
Dopo le modifiche introdotte dal Salva Casa al Testo Unico Edilizia, è chiaro quale titolo edilizio utilizzare per il cambio di destinazione d’uso
Cosa dicono le linee guida del MIT
Come specificato nelle Linee guida del MIT, l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (TUE) è stato modificato dal Decreto Salva Casa con l’obiettivo di semplificare e razionalizzare il regime del cambio di destinazione d’uso, garantendo una maggiore uniformità nelle procedure e introducendo strumenti più flessibili, anche per interventi che prevedono la contestuale realizzazione di opere edilizie.
La riforma ha istituito un regime unitario, che disciplina sia i caratteri del mutamento di destinazione d’uso sia i titoli abilitativi necessari per la sua realizzazione.
Il nuovo art. 23-ter TUE distingue due categorie di cambio di destinazione d’uso:
- Mutamenti orizzontali (urbanisticamente irrilevanti) – all’interno della stessa categoria funzionale.
- Mutamenti verticali (urbanisticamente rilevanti) – tra categorie funzionali diverse.
Nella figura che segue il MIT ha evidenziato graficamente la nuova disciplina:
Il mutamento d’uso orizzontale si verifica quando un’unità immobiliare cambia destinazione all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, il passaggio da abitazione a casa vacanze all’interno della categoria residenziale).
La riforma conferma che i mutamenti d’uso tra destinazioni omogenee sono sempre consentiti, poiché non comportano variazioni nei carichi urbanistici. Questo significa che non determinano:
- un aumento del fabbisogno di servizi pubblici (parcheggi, verde attrezzato, viabilità);
- un incremento della pressione sulle infrastrutture urbane (rete idrica, fognature, smaltimento rifiuti).
Esempi di mutamenti orizzontali:
- da appartamento a alloggio per affitti brevi (sempre nella categoria residenziale);
- da negozio di abbigliamento a negozio di elettronica (sempre nella categoria commerciale).
Il mutamento d’uso verticale avviene quando un immobile o una singola unità immobiliare passa da una categoria funzionale all’altra (es. da residenziale a commerciale).
Volendo riassumere, il nuovo art. 23-ter delinea le casistiche di mutamento in base a tre fattori fondamentali:
- Oggetto del mutamento
- Singola unità immobiliare.
- Intero immobile.
- Tipologia di mutamento
- Orizzontale (urbanisticamente irrilevante) → all’interno della stessa categoria.
- Verticale (urbanisticamente rilevante) → tra categorie diverse.
- Presenza di opere edilizie
- Senza opere → intervento di edilizia libera o minima.
- Con opere → necessità di titolo edilizio (CILA, SCIA, PdC).
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