Cambio di destinazione d’uso: niente più CILA dopo il Salva Casa

Dopo le modifiche introdotte dal Salva Casa al Testo Unico Edilizia, è chiaro quale titolo edilizio utilizzare per il cambio di destinazione d’uso

di Gianluca Oreto - 07/02/2025

Cosa dicono le linee guida del MIT

Come specificato nelle Linee guida del MIT, l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (TUE) è stato modificato dal Decreto Salva Casa con l’obiettivo di semplificare e razionalizzare il regime del cambio di destinazione d’uso, garantendo una maggiore uniformità nelle procedure e introducendo strumenti più flessibili, anche per interventi che prevedono la contestuale realizzazione di opere edilizie.

La riforma ha istituito un regime unitario, che disciplina sia i caratteri del mutamento di destinazione d’uso sia i titoli abilitativi necessari per la sua realizzazione.

Il nuovo art. 23-ter TUE distingue due categorie di cambio di destinazione d’uso:

  • Mutamenti orizzontali (urbanisticamente irrilevanti) – all’interno della stessa categoria funzionale.
  • Mutamenti verticali (urbanisticamente rilevanti) – tra categorie funzionali diverse.

Nella figura che segue il MIT ha evidenziato graficamente la nuova disciplina:

Cambio d'uso

Il mutamento d’uso orizzontale si verifica quando un’unità immobiliare cambia destinazione all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, il passaggio da abitazione a casa vacanze all’interno della categoria residenziale).

La riforma conferma che i mutamenti d’uso tra destinazioni omogenee sono sempre consentiti, poiché non comportano variazioni nei carichi urbanistici. Questo significa che non determinano:

  • un aumento del fabbisogno di servizi pubblici (parcheggi, verde attrezzato, viabilità);
  • un incremento della pressione sulle infrastrutture urbane (rete idrica, fognature, smaltimento rifiuti).

Esempi di mutamenti orizzontali:

  • da appartamento a alloggio per affitti brevi (sempre nella categoria residenziale);
  • da negozio di abbigliamento a negozio di elettronica (sempre nella categoria commerciale).

Il mutamento d’uso verticale avviene quando un immobile o una singola unità immobiliare passa da una categoria funzionale all’altra (es. da residenziale a commerciale).

Volendo riassumere, il nuovo art. 23-ter delinea le casistiche di mutamento in base a tre fattori fondamentali:

  1. Oggetto del mutamento
    1. Singola unità immobiliare.
    2. Intero immobile.
  2. Tipologia di mutamento
    1. Orizzontale (urbanisticamente irrilevante) → all’interno della stessa categoria.
    2. Verticale (urbanisticamente rilevante) → tra categorie diverse.
  3. Presenza di opere edilizie
    1. Senza opere → intervento di edilizia libera o minima.
    2. Con opere → necessità di titolo edilizio (CILA, SCIA, PdC).
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