Il cambio di destinazione d’uso orizzontale e verticale dopo la Legge n. 105/2024

Il cambio di destinazione d’uso orizzontale e verticale

Il nuovo comma 1-bis definisce il cosiddetto “cambio di destinazione d’uso orizzontale” ovvero mutamenti della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale. In questi casi (e sempre con riferimento alla “singola unità immobiliare”), il cambio è sempre consentito, restando però nelle possibilità dei comuni di fissare specifiche condizioni tramite gli strumenti urbanistici comunali.

I successivi commi 1-ter e 1-quater definiscono il “cambio di destinazione d’uso verticale” ovvero mutamenti (sempre delle singole unità immobiliari) tra le tutte le categorie funzionali ad esclusione di quella rurale (d)) ma:

• unicamente per gli immobili ricadenti nelle zone A), B) e C) di cui all'art. 2 del DM n. 1444/1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia;
• nel rispetto delle condizioni indicate al comma 1-quater e delle normative di settore;
• ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Il comma 1-quater specifica le condizioni da rispettare per questi cambi che sono sempre consentiti “ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile”.

Lo stesso comma 1-quater specifica che il mutamento di destinazione d'uso verticale non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi di cui alla Legge urbanistica n. 1150/1942. Viene, però, previsto che “Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria”.

L’ultimo periodo del comma 1-quater prevede una disciplina speciale per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. In questi casi il cambio di destinazione d'uso verticale è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni si applicano anche a queste unità immobiliari.