Cambio di destinazione d'uso: quando serve il permesso di costruire?

La trasformazione di un locale tecnico in unità residenziale comporta un cambio di destinazione d’uso rilevante con incremento del carico urbanistico e per il quale è necessario il permesso di costruire.

In assenza del titolo abilitativo, l’ordine di demolizione è pienamente legittimo, come ha confermato il Consiglio di Stato, con la sentenza del 17 marzo 2025, n. 2168, respingendo l’appello presentato dai proprietari di un’unità immobiliare proprio per l’annullamento del provvedimento emesso ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008.

Cambio di destinazione d'uso rilevante: ok alla demolizione in assenza di permesso di costruire 

Nel caso in esame, il provvedimento repressivo riguardava un intervento edilizio consistente in:

• trasformazione di un locale adibito a lavatoio in abitazione;
• tamponatura di un locale adibito a stenditoio, con infissi in PVC;
• realizzazione di un’ampia tettoia.

Il Consiglio di Stato ha sottolineato che la modifica della destinazione d’uso del locale lavatoio in uno spazio abitabile ha rilevanza urbanistica, ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), trattandosi di un mutamento tra categorie funzionali diverse.

Ciò ha reso l’intervento soggetto a permesso di costruire e non riconducibile alla mera edilizia libera.

Inoltre, i giudici di Palazzo Spada hanno evidenziato che:

• l’abuso era di rilevanti dimensioni, rafforzando così la preminenza dell’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica rispetto all’interesse privato al mantenimento dell’immobile; 
• il diritto all’abitazione va bilanciato con altri interessi costituzionali, quali la tutela dell’ordinato sviluppo del territorio e la salvaguardia dell’ambiente;
• l’ordine di demolizione è una misura ripristinatoria e non sanzionatoria, finalizzata al riassetto del territorio e alla legalità urbanistica.
• il provvedimento non richiede una motivazione specifica sull’interesse pubblico attuale alla demolizione né una comparazione con l’interesse privato.
• il trascorrere del tempo non può mai legittimare un abuso edilizio, bensì ne rafforza il carattere illecito, per cui il lungo lasso di tempo intercorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione dell’ordine di demolizione non può ingenerare un legittimo affidamento sulla conservazione dello stato di fatto.