Cambio di destinazione d'uso: quando serve il permesso di costruire?

Mutamento di destinazione d'uso rilevante: cosa sarebbe cambiato con il Salva Casa?

Una decisione che non sarebbe stata diversa in regime di Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024) che ha introdotto importanti semplificazioni in materia di cambio di destinazione d’uso, ma ha confermato la necessità di richiedere il permesso di costruire nel caso di mutamento con opere.

Secondo quanto previsto dal nuovo art. 23-ter TUE si distingue tra cambio di destinazione d’uso:

• orizzontale o irrilevante, ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
• verticale o rilevante, cioè tra categorie funzionali diverse.

In particolare, il comma 1 definisce le categorie funzionali degli immobili o delle unità immobiliari, individuando le seguenti cinque classi:

• a) Residenziale;
• a-bis) Turistico-ricettiva;
• b) Produttiva e direzionale;
• c) Commerciale;
• d) Rurale.

Mutamento orizzontale e verticale

Il mutamento orizzontale (comma 1-bis) si verifica quando il mutamento riguarda una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale. In questi casi il cambio è sempre consentito, salvo specifiche limitazioni che i Comuni possono introdurre nei propri strumenti urbanistici.

Il mutamento verticale (commi 1-ter e 1-quater) attiene invece il passaggio tra categorie funzionali diverse di una singola unità immobiliare, esclusa quella rurale ed è ammesso solo:

• nelle zone A, B e C di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444/1968;
• nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali.

Secondo il comma 1-quater, il cambio di destinazione d’uso verticale è sempre consentito, ferma restando:

• la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni
• il rispetto della forma di utilizzo prevalente dell’immobile rispetto alle altre unità immobiliari presenti;
• il pagamento, se previsto dalla normativa regionale, del contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
• per le unità immobiliari al primo piano fuori terra o seminterrate il richiamo alla disciplina regionale, che può demandare ai Comuni l’individuazione delle zone in cui la norma si applica anche a queste unità.

Titoli edilizi necessari

Il comma 1-quinquies stabilisce il titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione d’uso nel caso in cui lo stesso sia realizzato senza opere oppure con opere.

In particolare, se il cambio avviene:

• senza opere, si presenta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• con opere, si presenta il titolo richiesto per la realizzazione delle opere stesse:
  • se l’intervento edilizio è soggetto a CILA, si presenta comunque la SCIA.
  • se l’intervento edilizio è soggetto a SCIA o Permesso di Costruire, il titolo edilizio necessario segue quello delle opere previste.

Ed è quello che sarebbe di fatto avvenuto nel caso in esame: trattandosi di un mutamento con opere, sarebbe stato comunque necessario il permesso di costruire.