Cambio di destinazione d’uso e titolo edilizio: le regole post Salva Casa

Cambi d’uso orizzontali e verticali

Ciò premesso, il legislatore ha operato una differenza tra cambi d’uso dell'immobile o dell'unità immobiliare:

• orizzontale ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
• verticale ovvero tra categorie funzionali differenti.

Nel primo caso (cambio d’uso orizzontale) il comma 1-bis, art. 23-ter, del TUE ne ammette sempre la possibilità “nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

Nel secondo caso (cambio d’uso verticale) il comma 1-ter, art. 23-ter, del TUE, dispone che se:

• tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c);
• riguarda una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del DM n. 1444/1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia;

il cambio è sempre ammesso “nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

A questo punto, per il cambio d’uso verticale entra in gioco il nuovo comma 1-quater, art. 23-ter, del TUE che fissa le condizioni affinché il mutamento sia ammesso. In particolare:

• viene confermato che resta ferma “la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile”;
• nei casi di cui al comma 1-ter (cambio tra le categorie funzionali a), a-bis), b) e c) e immobile in zone A), B) e C)), il cambio non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla Legge n. 1150/1942;
• resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Viene prevista una disciplina speciale per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Per questa tipologia di unità immobiliari, il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies è applicabile.

Al comma 3, art. 23-ter, del TUE, dopo aver disposto l’adeguamento delle leggi regionali alle nuove disposizioni che, comunque, trovano applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, viene prevista un’ultima disposizione. In particolare “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.