Come sanare gli abusi edilizi nel 2024-2025

Abuso formale e sostanziale

Benché il d.P.R. n. 380/2001 non ne faccia espressione, la giurisprudenza ha chiarito che gli abusi edilizi possono essere suddivisi in “formali” e “sostanziali”. I primi sono limitati all’assenza o difformità del titolo abilitativo, mentre i secondi riguardano l’attività edilizia in contrasto con la normativa edilizia-urbanistica e le norme tecniche di settore.

Nel primo caso occorre distinguere anche la tipologia di intervento:

• se lo stesso avrebbe potuto essere realizzato utilizzando una CILA (art. 6-bis, TUE), non è necessario attivare alcuna forma di “sanatoria edilizia” ma è sufficiente il pagamento di una sanzione pecuniaria di 1.000 euro (ridotta di 2/3 se effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione) e la presentazione di una “CILA tardiva” [Ricordiamo che la CILA è lo strumento abilitativo utilizzato per gli interventi non riconducibili tra quelli di edilizia libera (art. 6, TUE), sottoposti a PdC (art. 10, TUE) o SCIA (art. 22, TUE)].
• se lo stesso avrebbe potuto essere realizzato attraverso una SCIA, è possibile attivare la procedura di cui all’art. 37 del TUE, tramite pagamento di una sanzione (ridotta se la SCIA viene presentata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione);
• se lo stesso necessitava di un permesso di costruire, si attiva la sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 del TUE;
• per gli interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o dalla SCIA e nel caso di variazioni essenziali si attiva la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del TUE.

Nel secondo caso, invece, l’abuso sostanziale non può essere sanato ma è soggetto unicamente a ordinanza di demolizione sulla quale, si ricorda, vige il principio dell’imprescrittibilità. L’abuso sostanziale, cioè, non può essere sanato con il decorrere del tempo e non attiva alcun legittimo affidamento nei confronti del privato.

Premesso che la demolizione è la prima forma sanzionatoria prevista, gli artt. 33, comma 2, 34, comma 2, e 38, del TUE concedono la possibilità (a valle del processo demolitorio e solo in presenza di determinate condizioni) al Comune di applicare una sanzione alternativa.

Dopo le modifiche apportate dal Salva Casa al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE, il pagamento di queste sanzioni concorre allo stato legittimo dell’immobile (pur in assenza di un titolo legittimante come previsto all’art. 38).